Kategorisierung eines neuen Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Kroatien: Was vor dem Antrag zu klären ist

1. Hat das Gebäude einen Nutzungsnachweis

Das ist die erste Frage, noch vor Flächen, Sternen und Ausstattung. Das Gastgewerbegesetz (Art. 34 Abs. 2) verlangt, dass das Gebäude die Voraussetzungen der Bauvorschriften erfüllt, ohne die keine Genehmigung erteilt werden kann, und das neue Baugesetz (Amtsblatt 155/25, in Kraft seit 1. Januar 2026) bestimmt in Art. 94, dass ein fertiggestelltes Gebäude erst genutzt und eine Genehmigung für eine Tätigkeit darin erst erteilt werden darf, nachdem die Baubehörde die Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) erteilt hat.

Die Nutzungsgenehmigung ist nicht das einzige anerkannte Dokument. Nach Art. 131 des neuen Baugesetzes gelten als Nutzungsgenehmigung auch:

• Nutzungsgenehmigungen nach dem früheren Baugesetz, einschließlich jener für Gebäude, die vor dem 15. Februar 1968 und vor dem 19. Juni 1991 errichtet wurden,
• der Bescheid über den Bestand (rješenje o izvedenom stanju) aus dem Legalisierungsverfahren und die Bestandsbestätigung,
• eine rechtskräftige Baugenehmigung oder ein gleichwertiger Akt, erteilt vor dem 19. Juni 1991, mit Bestätigung der Bauinspektion, dass kein Verfahren anhängig ist,
• eine Bescheinigung, dass das Gebäude vor dem 15. Februar 1968 errichtet bzw. erfasst wurde,
• die Bestätigung der Verwaltungsbehörde, dass ihr der Abschlussbericht des Bauaufsichtsingenieurs vorgelegt wurde.

Die Formulare 17 und 12 der Gespanschaft verlangen weiterhin den "Nachweis der Nutzbarkeit des Gebäudes gemäß Art. 175 des Baugesetzes". Das ist die Nummerierung des alten Gesetzes; der Inhalt ist gleich geblieben, die Liste der anerkannten Dokumente steht jetzt in Art. 131. Wenn Sie eines der oben genannten Dokumente haben, haben Sie den Nutzungsnachweis.

Praktischer Rat beim Kauf: Verlangen Sie die Nutzungsgenehmigung oder eines der Ersatzdokumente vor der Unterzeichnung des Vorvertrags, nicht danach. Hat der Verkäufer keines, fragen Sie nach dem Grund. Ein ohne Genehmigung aufgestocktes Geschoss oder eine verglaste Terrasse sind kein Schönheitsfehler, sondern ein Grund, den Kategorisierungsantrag zurückzuweisen.

2. Neues oder bestehendes Objekt: warum das über die Flächen entscheidet

Die Verordnung über die Einstufung und Kategorisierung von Objekten, in denen Beherbergungsleistungen im Haushalt erbracht werden (Amtsblatt 9/16, 54/16, 61/16, 69/17 und 120/19), unterscheidet in Art. 4 zwischen bestehenden und neuen Objekten. Ein Objekt gilt als bestehend wenn es eine von drei Bedingungen erfüllt:

• es hat oder hatte eine Genehmigung für Art und Kategorie als bestehendes Objekt,
• das Gebäude wurde bis zum 31. Dezember 2007 errichtet, unabhängig von der Nutzung und späteren Umbauten, Anbauten oder Aufstockungen,
• das Objekt hat einen Legalisierungsakt für ein rechtswidrig errichtetes Gebäude.

Alles andere ist ein neues Objekt. In der Praxis: Ein Haus von 1995, das Sie 2025 renoviert haben, bleibt ein bestehendes Objekt. Ein 2019 gebautes Haus ist ein neues Objekt. Ein legalisiertes Haus gilt unabhängig vom Baujahr als bestehend.

Der Unterschied ist keine Formsache. Anhang II der Verordnung (Fassung aus Amtsblatt 54/16) schreibt für jede Kategorie getrennte Mindestflächen der Einheit für bestehende und für neue Objekte vor, und bei neuen Objekten muss die Einheit zusätzlich einen Vorraum haben. Beispiel für ein Ferienhaus, Spanne von der niedrigsten (zwei Sterne) bis zur höchsten Kategorie (fünf Sterne):

Für eine Ferienwohnung sind die Zahlen niedriger (Einheit mit einem Schlafzimmer: bestehend 25,5 bis 45 m2, neu 33 bis 48 m2), und Treppen zählen nicht zur Fläche der Einheit. Die genauen Werte für Ihre Kategorie und Anzahl der Bäder finden Sie in Anhang II; der Link steht in den Quellen am Ende.

3. Auf wen die Genehmigung lautet

Die Genehmigung lautet auf eine Person, nicht auf ein Haus. Nach Art. 34 des Gastgewerbegesetzes ist Antragsteller der Eigentümer des Objekts. Gibt es Miteigentümer, verlangt die Gespanschaft auch deren Zustimmung. Die Ausnahme ist die Familie: Ein Vermieter darf auch in einem Objekt vermieten, das seinem Ehegatten oder Lebensgefährten, eingetragenen Lebenspartner, Verwandten in gerader Linie oder Familienmitglied gehört, mit dessen schriftlicher Zustimmung. Der Entwurf des neuen Gesetzes (Art. 35 Abs. 3) beschränkt diese Ausnahme auf Ehegatten, Lebensgefährten, eingetragene Lebenspartner und Eltern. Wenn die Genehmigung zum Beispiel auf Ihren Sohn oder Bruder lauten soll, während Sie Eigentümer sind, sollten Sie das klären, bevor das Gesetz in Kraft tritt.

Die zweite Frage ist, wer Sie sind: Privatperson, Firma oder Gewerbe, und welche Staatsangehörigkeit Sie haben.

4. Was es kostet und wie lange es dauert

Das Verfahren selbst ist günstig. Die Verwaltungsgebühr für die Genehmigung im Haushalt beträgt 9,29 EUR (Verordnung über den Tarif der Verwaltungsgebühren, Amtsblatt 156/22, Tarifnr. 14 Pkt. 3.a; derselbe Betrag steht auf Formular 17 der Gespanschaft). Für Firmen und Gewerbe beträgt die Gebühr für Zimmer, Ferienwohnung, Studio-Apartment oder Ferienhaus 18,58 EUR (Tarifnr. 14 Pkt. 2.c, Formular 12). Sie wird an den Staatshaushalt gezahlt; die Zahlungsdaten stehen auf den Formularen. Die alte Verordnung sah vor, dass der Vermieter auch die Kosten der Kommission (Tagegelder, Fahrtkosten) trägt, doch diese Bestimmung wurde 2017 gestrichen (Amtsblatt 69/17).

Die eigentlichen Kosten liegen vor dem Antrag: Nutzungsgenehmigung oder Legalisierung, falls sie fehlen, ein Architekt für den Grundriss mit Flächen, die vorgeschriebene Tafel mit Art und Kategorie, die Sie nach der Genehmigung bei einem zugelassenen Hersteller bestellen, sowie die Ausstattung nach Anhang II für die angestrebte Kategorie.

Zur Dauer: Das Gesetz über das allgemeine Verwaltungsverfahren (Art. 101) gibt dem Sachbearbeiter 30 Tage für einen Bescheid ohne Ermittlungsverfahren bzw. 60 Tage, wenn ein Ermittlungsverfahren geführt wird, gerechnet ab dem vollständigen Antrag. Die Kategorisierung umfasst eine Besichtigung durch die Kommission, daher ist der zweite Rahmen der realistische. Die Frist läuft ab dem vollständigen Antrag: Fehlt die Zustimmung des Hausverwalters oder hat die Skizze keine Flächenangaben, läuft die Frist nicht. Art. 28 der Verordnung sagt ausdrücklich, dass der Antrag gestellt wird, wenn das Objekt für den Gästeempfang bereit ist. Reichen Sie ihn ein, wenn Betten, Küche und Bad fertig sind, nicht wenn "nur noch die Möbel kommen müssen". Wer die Sommersaison anpeilt, ist mit einem Antrag im Frühjahr spät dran; in den Wintermonaten hat das Amt weniger Fälle.

5. Was das neue Gastgewerbegesetz bringt

Für jemanden, der gerade in die Kategorisierung einsteigt, ändert der Entwurf fünf Dinge:

• Neukategorisierung alle zehn Jahre. Die zuständige Behörde prüft von Amts wegen erneut, ob die Voraussetzungen für Art und Kategorie erfüllt sind (Art. 38). Erfüllt das Objekt die Voraussetzungen nicht mehr, wird eine niedrigere Kategorie festgelegt oder die Genehmigung aufgehoben, und die Kosten trägt dann der Vermieter.
• Neue Genehmigungen für alle bestehenden Vermieter. Wer am Tag des Inkrafttretens auf Basis einer Genehmigung im Haushalt vermietet, muss eine neue Genehmigung einholen: innerhalb von fünf Jahren ab Inkrafttreten der neuen Verordnung, wenn die Genehmigung bis zum 31. Dezember 2015 erteilt wurde, bzw. innerhalb von zehn Jahren, wenn sie ab dem 1. Januar 2016 erteilt wurde (Art. 80). Die Zehnjahresfrist bis zur nächsten Neukategorisierung läuft ab dieser neuen Genehmigung.
• Ein Jahr Wartezeit nach der Abmeldung. Wer die Vermietung abmeldet, kann eine neue Genehmigung für dasselbe Objekt erst nach Ablauf eines Jahres ab der Aufhebung erhalten (Art. 35 Abs. 4). Die Abmeldung "über den Winter", um die Pauschalsteuer zu sparen, wird damit zu einer teuren Entscheidung.
• Registrierungsnummer ab 1. Mai 2027 Für Inserate auf Plattformen wird eine Registrierungsnummer über das System eTurizam benötigt, zusammen mit einer Kopie der Genehmigung (Art. 46). Die Kategorisierungsgenehmigung ist Voraussetzung, daher lohnt es sich, sie vor diesem Datum zu haben. Einzelheiten in unserem Artikel Kroatien: Registrierungsnummer für Ferienvermietung ab Mai 2027
• Firmen und Gewerbe in Wohngebäuden erhalten keine Genehmigungen mehr für Zimmer und Ferienwohnungen; Ferienhäuser bleiben möglich (Art. 21 Abs. 2).

Der Entwurf führt auch den Status des "domaćin" (ansässiger Gastgeber) ein (Art. 30): ein Vermieter mit gemeldetem Wohnsitz in der Gespanschaft, in der das Objekt liegt, sofern er nicht in einem Mehrfamilienhaus vermietet. Welche steuerlichen Vorteile der ansässige Gastgeber haben wird, regeln andere Vorschriften; darüber berichten wir gesondert. Das Gesetz soll am 1. Januar 2027 in Kraft treten, und bis zur neuen Verordnung bleibt die bestehende Verordnung mit Anhang II in Kraft (Art. 89).

6. Die häufigsten Fehler bei neuen Objekten

• Kauf ohne Prüfung des Nutzungsnachweises. Der Käufer sieht ein schönes Haus und einen Grundbuchauszug und erfährt erst nach dem Kauf, dass ein Geschoss ohne Genehmigung aufgestockt wurde. Der Grundbuchauszug belegt das Eigentum, nicht die Rechtmäßigkeit des Gebäudes.
• Bettenzahl nach dem Inserat statt nach der Fläche. "6+2" verkauft sich auf den Plattformen gut, doch die Genehmigung legt die Kapazität nach den Einheiten aus Anhang II fest. Die Kommission misst nach; die Differenz endet als niedrigere Kategorie oder mit weniger Betten, als Sie bereits verkauft haben.
• Neues Objekt nach den Maßen für ein bestehendes geplant. Ein nach 2007 gebautes Haus muss einen Vorraum und größere Einheiten haben. Ist das in der Planungsphase nicht bekannt, lässt es sich später ohne Abriss von Wänden nicht mehr nachholen.
• Wohnung im Mehrfamilienhaus ohne Zustimmung der Miteigentümer. Der Antrag wird zurückgewiesen, und die Zustimmung der Nachbarn lässt sich nicht erzwingen. Fragen Sie die Nachbarn vor dem Kauf einer Wohnung zur Vermietung, nicht danach.
• Inserieren vor der Genehmigung. Ein Inserat auf einer Plattform, die Annahme von Buchungen und die Anmeldung von Gästen vor der Genehmigung sind keine "Saisonvorbereitung", sondern unregistrierte Erbringung von Leistungen. Wie das bei einer Kontrolle aussieht, beschreiben wir im Artikel über die Tourismusinspektion.
• Genehmigung auf ein Familienmitglied "vorläufig". Lautet die Genehmigung auf einen Elternteil und werden Sie das Haus erben, kann der Erbe nach dem Entwurf des neuen Gesetzes mit derselben Genehmigung weitermachen, allerdings nur einmal ohne erneute Prüfung der Voraussetzungen (Art. 37). Überlegen Sie im Voraus, auf wen die Genehmigung langfristig lauten soll.