Kategorizacija novih objekata: što riješiti prije predaje zahtjeva

1. Ima li građevina dokaz uporabljivosti

Ovo je prvo pitanje, prije površina, zvjezdica i opreme. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti (čl. 34. st. 2.) traži da građevina ispunjava uvjete propisa o gradnji bez kojih se rješenje ne može izdati, a novi Zakon o gradnji (NN 155/25, na snazi od 1. siječnja 2026.) u čl. 94. kaže da se izgrađena građevina smije početi koristiti i da se za nju može izdati rješenje za obavljanje djelatnosti tek nakon što tijelo graditeljstva izda uporabnu dozvolu.

Uporabna dozvola nije jedini dokument koji se priznaje. Prema čl. 131. novog Zakona o gradnji uporabnom dozvolom smatraju se i:

• uporabne dozvole izdane po prijašnjem Zakonu o gradnji, uključujući one za građevine izgrađene do 15. veljače 1968. i do 19. lipnja 1991.,
• rješenje o izvedenom stanju iz postupka ozakonjenja (legalizacije) i potvrda izvedenog stanja,
• pravomoćna građevinska dozvola ili drugi odgovarajući akt izdan do 19. lipnja 1991. s potvrdom građevinske inspekcije da nije u tijeku postupak,
• uvjerenje da je zgrada izgrađena odnosno evidentirana do 15. veljače 1968.,
• potvrda upravnog tijela da mu je dostavljeno završno izvješće nadzornog inženjera.

PGŽ obrasci 17 i 12 i dalje traže “dokaz o uporabljivosti građevine sukladno čl. 175. Zakona o gradnji”. To je brojčanje iz starog zakona; sadržaj je ostao isti, a popis priznatih akata sada je u čl. 131. Ako imate bilo koji od gore navedenih dokumenata, imate dokaz uporabljivosti.

Praktičan savjet kod kupnje: tražite uporabnu dozvolu ili jedan od zamjenskih akata prije potpisa predugovora, a ne nakon. Ako ga prodavatelj nema, pitajte zašto. Dograđeni kat ili zatvorena terasa bez dozvole nisu kozmetički problem, nego razlog da se zahtjev za kategorizaciju vrati.

2. Novi ili postojeći objekt: zašto to odlučuje o površinama

Pravilnik o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu (NN 9/16, 54/16, 61/16, 69/17 i 120/19) u čl. 4. razlikuje postojeće i nove objekte. Objekt je postojeći ako ispunjava jedan od tri uvjeta:

• ima ili je imao rješenje o vrsti i kategoriji kao postojeći objekt,
• građevina je izgrađena do 31. prosinca 2007., bez obzira na namjenu, kasniju rekonstrukciju, dogradnju ili nadogradnju,
• objekt ima akt o legalizaciji nezakonito izgrađene građevine.

Sve ostalo je novi objekt. U praksi: kuća iz 1995. koju ste preuredili 2025. ostaje postojeći objekt. Kuća izgrađena 2019. je novi objekt. Legalizirana kuća, bez obzira na godinu, računa se kao postojeća.

Razlika nije formalnost. Prilog II Pravilnika (verzija iz NN 54/16) za svaku kategoriju propisuje zasebne najmanje površine modula za postojeće i za nove objekte, a za nove objekte modul mora imati i predprostor. Primjer za kuću za odmor, raspon od najniže (dvije zvjezdice) do najviše kategorije (pet zvjezdica):

Za apartman su brojke niže (modul s jednom sobom: postojeći 25,5 do 45 m2, novi 33 do 48 m2), a stepenice se ne računaju u površinu modula. Točne vrijednosti za vašu kategoriju i broj kupaonica provjerite u Prilogu II; poveznica je u izvorima na dnu.

3. Na koga glasi rješenje

Rješenje o odobrenju glasi na osobu, a ne na kuću. Prema čl. 34. Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti podnositelj mora biti vlasnik objekta. Ako ima suvlasnika, PGŽ traži i njihovu suglasnost. Iznimka je obitelj: iznajmljivač može pružati usluge i u objektu koji je u vlasništvu bračnog ili izvanbračnog druga, životnog partnera, srodnika u ravnoj liniji ili člana obitelji, uz njihovu pisanu suglasnost. Prijedlog novog zakona (čl. 35. st. 3.) tu iznimku sužava na bračnog i izvanbračnog druga, životnog partnera i roditelje. Ako planirate da rješenje glasi na primjerice sina ili brata, a vlasnik ste vi, to je pitanje koje treba riješiti prije nego zakon stupi na snagu.

Drugo pitanje je tko ste: građanin, tvrtka ili obrt, i koje ste državljanstvo.

4. Koliko košta i koliko traje

Sam postupak je jeftin. Upravna pristojba za rješenje o odobrenju u domaćinstvu iznosi 9,29 EUR (Uredba o Tarifi upravnih pristojbi, NN 156/22, tar. br. 14. t. 3.a; isti iznos stoji na PGŽ Obrascu 17). Za tvrtke i obrte pristojba za sobu, apartman, studio apartman ili kuću za odmor iznosi 18,58 EUR (tar. br. 14. t. 2.c, Obrazac 12). Plaća se u državni proračun, podaci za uplatu su na obrascima. Stari pravilnik je predviđao da iznajmljivač snosi i troškove povjerenstva (dnevnice, prijevoz), ali je ta odredba brisana 2017. (NN 69/17).

Pravi trošak je ono što prethodi zahtjevu: uporabna dozvola ili ozakonjenje ako ih nema, projektant za skicu s površinama, propisana ploča s oznakom vrste i kategorije koju naručujete od ovlaštenog proizvođača nakon rješenja, te oprema prema Prilogu II za kategoriju koju ciljate.

Što se tiče trajanja, Zakon o općem upravnom postupku (čl. 101.) daje službenoj osobi rok od 30 dana za rješenje bez ispitnog postupka, odnosno 60 dana kad se vodi ispitni postupak, računajući od urednog zahtjeva. Kategorizacija uključuje očevid povjerenstva, pa je realan okvir drugi. Rok teče od urednog zahtjeva: ako nedostaje suglasnost upravitelja ili je skica bez površina, rok ne teče. Pravilnik u čl. 28. izričito kaže da se zahtjev podnosi kad je objekt spreman za prijem gosta. Predajte ga kad su krevet, kuhinja i kupaonica gotovi, ne kad “još samo treba doći namještaj”. Ako ciljate ljetnu sezonu, zahtjev u proljeće je kasno; zimski mjeseci su vrijeme kad ured ima manje predmeta.

5. Što donosi novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti

Za nekoga tko tek ulazi u kategorizaciju prijedlog mijenja pet stvari:

• Ponovna kategorizacija svakih deset godina. Nadležno tijelo po službenoj dužnosti provodi ponovno utvrđivanje uvjeta za vrstu i kategoriju (čl. 38.). Ako objekt više ne ispunjava uvjete, utvrđuje se niža kategorija ili se rješenje ukida, a troškove tada snosi iznajmljivač.
• Nova rješenja za sve postojeće iznajmljivače. Tko na dan stupanja zakona na snagu radi na temelju rješenja o odobrenju, mora ishoditi novo rješenje: u roku od pet godina od stupanja na snagu novog pravilnika ako je rješenje izdano do 31. prosinca 2015., odnosno deset godina ako je izdano od 1. siječnja 2016. (čl. 80.). Rok od deset godina za sljedeću ponovnu kategorizaciju teče od tog novog rješenja.
• Godina dana čekanja nakon odjave. Tko odjavi pružanje usluga, novo rješenje za isti objekt može dobiti tek nakon isteka godine dana od ukidanja (čl. 35. st. 4.). Odjava “na zimu” da se ne plaća paušal time postaje skupa odluka.
• Registracijski broj od 1. svibnja 2027. Za oglašavanje na platformama trebat će registracijski broj kroz sustav eTurizam, uz presliku rješenja o odobrenju (čl. 46.). Rješenje o kategorizaciji je preduvjet, pa ga vrijedi imati prije tog datuma. Detalji su u članku Privremena rješenja do 2030., registracijski broj od svibnja 2027.
• Tvrtke i obrti u stambenim zgradama više ne dobivaju rješenja za sobe i apartmane; kuće za odmor mogu i dalje (čl. 21. st. 2.).

Prijedlog uvodi i status domaćina (čl. 30.): iznajmljivač s prebivalištem u županiji u kojoj je objekt, osim ako iznajmljuje u višestambenoj zgradi. Koje će povlastice domaćin imati u poreznom dijelu, uređuju drugi propisi, pa o tome pišemo zasebno. Zakon bi stupio na snagu 1. siječnja 2027., a do novog pravilnika na snazi ostaje postojeći Pravilnik s Prilogom II (čl. 89.).

6. Najčešće greške kod novih objekata

• Kupnja bez provjere akta o uporabljivosti. Kupac vidi lijepu kuću i vlasnički list, a tek nakon kupnje sazna da je kat dograđen bez dozvole. Vlasnički list dokazuje vlasništvo, ne legalnost građevine.
• Broj kreveta određen prema oglasu, a ne prema površini. Na platformama se “6+2” lijepo prodaje, ali rješenje daje kapacitet prema modulima iz Priloga II. Povjerenstvo mjeri; razlika završi kao niža kategorija ili manje kreveta nego što ste već prodali.
• Novi objekt projektiran po mjerama za postojeći. Kuća izgrađena nakon 2007. mora imati predprostor i veće module. Ako se to ne zna u fazi projekta, kasnije se ne može nadoknaditi bez rušenja zidova.
• Stan u zgradi bez suglasnosti suvlasnika. Zahtjev se vraća, a suglasnost susjeda se ne može prisiliti. Pitanje susjedima postavite prije kupnje stana za iznajmljivanje, ne nakon.
• Oglašavanje prije rješenja. Oglas na platformi, primanje rezervacija i prijava gostiju prije rješenja nisu “priprema sezone”, nego neregistrirano pružanje usluga. Kako to izgleda u nadzoru, opisali smo u članku o turističkoj inspekciji.
• Rješenje na člana obitelji “privremeno”. Ako rješenje glasi na roditelja, a kuću ćete naslijediti, nasljednik po prijedlogu novog zakona može nastaviti po istom rješenju, ali samo jednom bez ponovnog utvrđivanja uvjeta (čl. 37.). Razmislite unaprijed na koga rješenje treba glasiti dugoročno.