Tko je nerezident?
Nerezident je osoba koja nema prebivalište ili uobičajeno boravište u Hrvatskoj, ali je vlasnik
nekretnine u Hrvatskoj ili ostvaruje prihod od njezina iznajmljivanja.
U praksi su to najčešće strani vlasnici kuća, vila i apartmana na Krku koji žive u Njemačkoj,
Austriji, Sloveniji, Italiji, Češkoj, Slovačkoj, Mađarskoj ili drugim državama, a nekretninu koriste
za odmor i/ili turistički najam.
Važno je znati da se pravila razlikuju ovisno o tome je li vlasnik državljanin države članice
Europske unije, Europskog gospodarskog prostora ili Švicarske, ili dolazi iz treće zemlje.
Ta razlika može biti posebno važna kod kategorizacije smještaja i odabira pravnog modela iznajmljivanja.
Kategorizacija smještaja za nerezidente
Kategorizacija je prvi ključni korak za legalno iznajmljivanje smještaja. Bez rješenja o kategorizaciji
ne možete legalno pružati turističku uslugu smještaja, prijavljivati goste u eVisitor ni oglašavati
objekt kao turistički smještaj.
Za kuće za odmor i apartmane na Krku najčešće su potrebni:
- vlasnički list,
- dokaz o uporabljivosti građevine, najčešće uporabna dozvola,
- osobni dokument vlasnika,
- OIB,
- grafički prikaz prostora s površinama,
- dokaz o uplati upravne pristojbe,
- suglasnosti suvlasnika, ako ih ima,
- suglasnost za kratkoročni najam ako se objekt nalazi u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi,
- primjereno opremljen objekt prema propisanim uvjetima.
Detaljan vodič o uvjetima, obrascima i postupku kategorizacije pročitajte ovdje:
Kategorizacija kuće za odmor i apartmana
.
Važna napomena za državljane trećih zemalja
Važno: Ako ste državljanin države izvan Europske unije, Europskog gospodarskog prostora
i Švicarske, ne treba automatski pretpostaviti da možete kategorizirati smještaj na svoje ime kao fizička osoba
u domaćinstvu.
Po novome, državljani trećih zemalja više ne mogu na svoje ime kategorizirati smještaj kao klasični
privatni iznajmljivači. U takvim slučajevima najčešće je potrebno razmotriti drugi pravni model,
primjerice poslovanje putem tvrtke ili drugog odgovarajućeg subjekta u Hrvatskoj.
Ovo je posebno važno prije kupnje, gradnje ili ulaganja u nekretninu. Činjenica da netko može kupiti
ili izgraditi kuću na Krku ne znači automatski da je može i kategorizirati na svoje ime za turistički najam.
Prije ulaganja treba provjeriti državljanstvo vlasnika, vlasničku strukturu, dokumentaciju objekta,
mogućnost kategorizacije i najpovoljniji pravni model za buduće iznajmljivanje.
Osnovna dokumentacija: vlasnički list i uporabna dozvola
Za nerezidente koji kupuju, grade ili već imaju nekretninu na Krku, dva osnovna dokumenta su
vlasnički list i uporabna dozvola, odnosno drugi odgovarajući dokaz o uporabljivosti građevine.
Vlasnički list
Vlasnički list pokazuje tko je vlasnik nekretnine, postoje li suvlasnici, tereti ili druge okolnosti
koje mogu utjecati na postupak kategorizacije i iznajmljivanja.
Uporabna dozvola
Uporabna dozvola ili drugi dokaz o uporabljivosti potvrđuje da se građevina može koristiti.
Ako objekt nema odgovarajući dokaz o uporabljivosti, postupak kategorizacije može biti zaustavljen
dok se ne riješi pitanje legalnosti objekta.
Načini rada i oporezivanja za nerezidente
Porezni model treba riješiti prije početka oglašavanja, primanja uplata i suradnje s agencijama ili gostima.
Kod nerezidenata je posebno važno znati tko izdaje račun, tko naplaćuje uslugu, tko obračunava PDV i tko
vodi poreznu evidenciju u Hrvatskoj.
U praksi postoje tri osnovna modela rada. Svaki model ima svoje prednosti, ograničenja i administrativne
obveze, a pravi izbor ovisi o državi vlasnika, načinu prodaje, očekivanom prometu, vrsti objekta i tome
želi li vlasnik poslovati samostalno ili preko hrvatske turističke agencije.
Model 1
Klasični model – porezni obveznik u Hrvatskoj
U ovom modelu nerezident posluje kao porezni obveznik u Hrvatskoj. To znači da mora imati jasan
porezni status, voditi propisane evidencije, izdavati račune, pratiti promet i obračunavati porezne obveze.
Ako za to postoje uvjeti, nerezident može biti obvezan ući u hrvatski sustav PDV-a. Ovaj model je
administrativno najzahtjevniji, ali može biti potreban ako vlasnik posluje samostalno, iznajmljuje
direktno gostima, koristi strane platforme ili ne koristi model rada preko hrvatske agencije.
Model 2
Rad preko hrvatske turističke agencije
Drugi model je suradnja s
hrvatskom turističkom agencijom na Krku
koja preuzima poreznu obvezu i plaća PDV umjesto nerezidenta, ovisno o ugovorenom modelu poslovanja.
Za velik broj nerezidenata ovo je najjednostavnije rješenje jer se prodaja, naplata, izdavanje računa
i porezna administracija vode kroz hrvatski subjekt. Time se smanjuje rizik pogrešnog obračuna,
nepotpunih evidencija i nejasnog poreznog postupanja.
Model 3
EX broj od 1.1.2025.
Od 1.1.2025. moguć je i model rada putem EX broja. Ako nerezident ispunjava uvjete i posluje preko
hrvatske agencije, ne mora ulaziti u sustav PDV-a u Hrvatskoj.
Ovaj model može biti posebno zanimljiv manjim iznajmljivačima koji žele jednostavniji način rada,
ali prije početka poslovanja treba provjeriti uvjete, državu vlasnika, očekivani promet, porezni status
u matičnoj državi i način prodaje smještaja.
Kako odabrati pravi model?
Ako nerezident želi samostalno prodavati smještaj, primati uplate i raditi direktno s gostima ili stranim
platformama, klasični model može biti nužan. Ako želi jednostavnije poslovanje i manje administracije,
rad preko hrvatske turističke agencije često je sigurniji izbor. Ako ispunjava uvjete za EX broj od 2025.,
moguće je izbjeći ulazak u hrvatski sustav PDV-a, ali taj model treba provjeriti prije početka rada.
Najveća pogreška je krenuti s rezervacijama bez jasno definiranog poreznog modela. Kod nerezidenata
se porezne obveze ne smiju rješavati naknadno, jer način prodaje i izdavanja računa od početka utječe
na cijeli sustav poslovanja.
Niste sigurni koji model vrijedi za vas?
Pošaljite nam upit i navedite državu vlasnika, vrstu objekta, lokaciju na Krku i planirani način
iznajmljivanja. Na temelju toga možemo vas uputiti prema modelu koji ima najviše smisla za vašu situaciju.
Pošaljite upit
Boravišna pristojba i eVisitor
Svi iznajmljivači moraju imati riješen pristup sustavu eVisitor i uredno prijavljivati goste.
eVisitor se koristi za prijavu i odjavu gostiju, evidenciju turističkog prometa i obračun turističke pristojbe.
Za nerezidente je posebno važno da se unaprijed zna tko vodi prijave, tko prati dolaske i odlaske,
tko komunicira s turističkom zajednicom i tko je odgovoran ako nastane problem.
U praksi se za nerezidente najčešće ovlašćuje lokalna osoba, agencija ili profesionalni subjekt koji
vodi operativni dio posla.
Bankovni, administrativni i računovodstveni zahtjevi
Nerezident koji želi legalno iznajmljivati smještaj na Krku treba imati urednu administrativnu strukturu.
Posebno je važno da se prije početka rada zna tko prima uplate, tko izdaje račune, tko vodi evidencije
i tko komunicira s poreznim i turističkim tijelima.
Najčešće je potrebno riješiti:
- OIB,
- porezni status,
- model izdavanja računa,
- bankovni račun ili jasno definiran način naplate,
- ugovor s agencijom ako se radi preko agencije,
- pristup ili ovlaštenje za eVisitor,
- računovodstvo ako model to zahtijeva,
- evidenciju prometa,
- turističku članarinu i druge obveze ako se primjenjuju.
Kod nerezidenata je posebno važno da se plaćanja, računi i ugovori ne rješavaju neformalno.
Ako se radi preko agencije, ugovor treba jasno definirati prodajnu cijenu, proviziju, način izdavanja
računa, naplatu i obveze svake strane.
Upravljanje nekretninom na daljinu
Za nerezidente najveći izazov često nije samo porez, nego svakodnevna logistika.
Objekt treba pripremiti prije sezone, održavati tijekom sezone i kontrolirati nakon svakog odlaska gosta.
To uključuje:
- čišćenje,
- pranje i zamjenu posteljine,
- održavanje bazena,
- održavanje okućnice,
- kontrolu klima uređaja, bojlera, brava i interneta,
- predaju ključeva ili organizaciju self check-ina,
- komunikaciju s gostima,
- hitne intervencije,
- kontrolu štete,
- redovitu nabavu potrošnog materijala,
- završnu kontrolu objekta nakon sezone.
Ako vlasnik nije na Krku, mora imati osobu ili subjekt koji može brzo reagirati.
Gost očekuje rješenje odmah, bez obzira na to nalazi li se vlasnik u Hrvatskoj, Njemačkoj,
Austriji, Sloveniji ili nekoj drugoj državi.
Najčešće pogreške nerezidenata
Kupnja ili gradnja bez provjere mogućnosti kategorizacije
Nekretnina može izgledati spremno za turizam, ali ako nema uporabnu dozvolu ili drugi dokaz
o uporabljivosti, kategorizacija može zapeti.
Pretpostavka da svi strani vlasnici mogu iznajmljivati na isti način
Nije isto je li vlasnik državljanin EU/EGP-a ili treće zemlje. Kod trećih zemalja posebno treba
provjeriti može li se smještaj uopće kategorizirati na ime fizičke osobe.
Pogrešan porezni model
Nerezidenti često krenu s oglašavanjem, a tek kasnije provjeravaju PDV, EX broj, agencijski model
ili računovodstvo. To može stvoriti nepotrebne porezne i administrativne probleme.
Nejasni dogovori s agencijom ili osobom na terenu
Ako nije jasno tko prijavljuje goste, tko izdaje račune, tko naplaćuje, tko održava objekt i tko
reagira na kvarove, problem će se pojaviti već kod prve zahtjevnije situacije.
Loša priprema objekta
Dobra lokacija nije dovoljna. Objekt mora biti tehnički spreman, čist, funkcionalan i održavan.
To posebno vrijedi za vile, bazene i kuće za odmor višeg standarda.
Preporuke za nerezidente
Ako ste nerezident i imate nekretninu na Krku, najvažnije je da sustav iznajmljivanja postavite
pravilno od početka.
Najbolje rješenje je imati pouzdanu osobu,
agenciju za privatne iznajmljivače na Krku
ili profesionalni subjekt koji može preuzeti koordinaciju svih ključnih stvari:
- provjeru dokumentacije,
- pomoć oko kategorizacije,
- odabir poreznog modela,
- komunikaciju s računovođom,
- suradnju s turističkom zajednicom,
- eVisitor,
- čišćenje,
- održavanje,
- komunikaciju s gostima,
- hitne intervencije,
- kontrolu objekta.
Za vlasnike koji ne žive na Krku, takva podrška nije dodatni luksuz, nego temelj sigurnog i
dugoročnog iznajmljivanja.
Trebate pomoć oko iznajmljivanja kao nerezident?
Ako ste nerezident i želite iznajmljivati kuću, vilu ili apartman na Krku, prije početka je važno
provjeriti dokumentaciju, kategorizaciju, porezne obveze i organizaciju rada na terenu.
Više informacija i upit možete poslati putem kontakt stranice.
Kontaktirajte nas
Česta pitanja
Mogu li nerezidenti iznajmljivati smještaj na Krku?
Da, ali ovisi o državljanstvu, vlasničkoj strukturi, dokumentaciji objekta i poreznom modelu.
Državljani EU/EGP-a i Švicarske imaju drukčiji položaj od državljana trećih zemalja.
Mogu li državljani trećih zemalja kategorizirati smještaj na svoje ime?
Po novome, državljani trećih zemalja više ne mogu na svoje ime kategorizirati smještaj kao
klasični privatni iznajmljivači. U pravilu treba razmotriti poslovni subjekt ili drugi odgovarajući
pravni model.
Što je najvažnije za kategorizaciju?
Najvažnije je imati uredan vlasnički list i dokaz o uporabljivosti građevine, najčešće uporabnu
dozvolu. Uz to se pripremaju obrasci, skice, podaci o površinama i ostala dokumentacija prema
vrsti objekta.
Mora li nerezident plaćati PDV u Hrvatskoj?
Ovisi o načinu poslovanja. Mogući su različiti modeli: ulazak u hrvatski sustav PDV-a,
rad preko hrvatske turističke agencije ili EX broj ako su ispunjeni uvjeti.
Što je EX broj?
EX broj je povezan s posebnim modelom rada za nerezidente od 1.1.2025. Ako su uvjeti ispunjeni,
nerezident može poslovati bez ulaska u hrvatski sustav PDV-a, osobito kada radi preko hrvatske agencije.
Treba li nerezident koristiti eVisitor?
Da. Svi gosti moraju se prijavljivati i odjavljivati kroz eVisitor. Nerezident može ovlastiti lokalnu
osobu, agenciju ili profesionalni subjekt da to vodi umjesto njega.
Je li bolje raditi samostalno ili preko agencije?
Za nerezidente je često sigurnije raditi preko pouzdane hrvatske agencije ili lokalnog partnera,
osobito ako vlasnik ne živi na Krku i ne može svakodnevno rješavati goste, prijave, čišćenje,
održavanje i hitne situacije.
