Agenturwechsel vor der neuen Saison: So läuft er in der Praxis ab

Die Saison ist vorbei, und Sie überlegen, den Verkauf im nächsten Jahr einer Agentur zu überlassen oder Ihre bisherige durch eine andere zu ersetzen. Der Herbst ist der richtige Zeitpunkt für diese Entscheidung, aber vorher sollten Sie wissen, was Sie durch den Wechsel gewinnen und was Sie verlieren.

Viele Eigentümer glauben, ein Agenturwechsel bedeute einen harten Schnitt: An einem Tag arbeiten Sie mit der einen, am nächsten mit der anderen, und dazwischen gehen Buchungen verloren. In der Praxis ist das fast nie so. Der Übergang kann schrittweise erfolgen, und manchmal läuft die erste Saison mit der neuen Agentur parallel zur alten.

Vor der Entscheidung: Was Sie durch den Wechsel verlieren

Inserate auf den Plattformen, Gästebewertungen und professionelle Fotos gehören in der Regel der Agentur, die sie erstellt hat, und ziehen nicht mit Ihnen um. Wenn Sie gehen, fangen Sie bei null an: neue Inserate, keine Bewertungen, neue Fotos.

Deshalb ist eine schwächere Saison allein kein ausreichender Grund. Sprechen Sie zuerst mit Ihrer Agentur über Preise, Fotos und Kalender und lassen Sie sich Zahlen zeigen. Ein Wechsel ist sinnvoll, wenn die Agentur nicht reagiert, Buchungen nicht meldet, vereinbarte Preise nicht einhält oder Ihnen das Ergebnis nicht erklären kann.

Warum gerade im Herbst

Wenn Sie sich entschieden haben, ist der beste Zeitpunkt direkt nach den letzten Buchungen der Saison. Dafür gibt es drei Gründe.

Der erste ist das Wetter. Im Oktober und November lässt sich das Haus noch bei Sonne fotografieren, mit offenem Pool und grünem Garten. Fotos aus dem Januar verkaufen schlechter.

Der zweite ist die Buchungswelle im Herbst. Ein Teil der Gäste bucht den nächsten Sommer noch während des Aufenthalts auf Krk oder gleich nach der Rückkehr. Das sind meist Familien und Gäste aus Deutschland, die früh planen und sorgsam mit dem Haus umgehen. Wer im Herbst kein fertiges Inserat bei der neuen Agentur hat, verpasst diese Welle.

Der dritte ist Ruhe. Im Winter ist Zeit für die Besichtigung des Objekts, die Abstimmung der Preise und die Vorbereitung des Inserats. Im April geschieht alles in Eile.

Was ist mit der bisherigen Agentur

Kündigungsfrist und Art der Beendigung hängen von Ihrem Vertrag ab, lesen Sie ihn also zuerst. Achten Sie auf vier Dinge: wie lange im Voraus Sie kündigen müssen, ob die Kündigung schriftlich erfolgen muss, ob eine Kündigung mitten in der Saison überhaupt wirksam werden kann und was mit Buchungen geschieht, die für die nächste Saison bereits bestätigt sind.

Bestätigte Buchungen bleiben in der Regel bei der Agentur, die sie verkauft hat. Sie wickelt sie bis zum Ende ab, und die neue Agentur verkauft in der Zwischenzeit die freien Termine. Dafür müssen nur beide Seiten denselben Kalender sehen.

Kann man mit zwei Agenturen gleichzeitig arbeiten

Nur wenn Ihr Vertrag es erlaubt. Viele Agenturen bieten zwei Vertragsarten an: einen exklusiven, bei dem nur sie das Objekt verkauft, und einen nicht exklusiven, mit der Pflicht, Belegungen zu melden und gleiche Preise zu halten. Wenn Sie einen exklusiven Vertrag unterschrieben haben, ist paralleles Arbeiten während seiner Laufzeit keine Option.

Wo es möglich ist, ist eine erste Saison im Parallelbetrieb oft eine vernünftige Lösung. Die neue Agentur hat für Ihr Objekt noch keine Gästebewertungen, die alte schon. Eine Saison reicht, um neue Bewertungen zu sammeln und selbst zu sehen, wer mehr bringt.

Damit der Parallelbetrieb nicht mit einer Doppelbuchung endet, gelten zwei Regeln:

• Derselbe Preis auf allen Kanälen. Ist das Haus bei einer Agentur günstiger, merken Gäste und Plattformen das schnell, und Sie verlieren beim Preis.
• Belegungen werden sofort gemeldet. Eine seriöse Agentur hat ein System, das jede neue Buchung automatisch an die andere Seite meldet, oder bietet einen Kalender (iCal) an, den die andere Agentur mit ihrem eigenen verbinden kann.

Fragen Sie beide Agenturen, wie sie das technisch lösen. Wenn eine von ihnen den Kalender nicht teilen oder den vereinbarten Preis nicht halten will, sagt Ihnen das genug.

Langfristig ist es dennoch besser, bei einer zu bleiben. Wenn zwei Agenturen dasselbe Objekt verkaufen, entstehen doppelte Inserate auf den Plattformen, die Preise laufen auseinander, und der Gast weiß nicht, mit wem er es zu tun hat. Der Parallelbetrieb eignet sich für den Übergang und den Vergleich, nicht als Dauerzustand.

Inserate, Bewertungen und Fotos

Hier kommt es darauf an, woher Sie kommen.

Sie kommen aus	Inserate auf den Plattformen	Bewertungen	Fotos
Eigenvermietung	Die neue Agentur kann Ihre Profile übernehmen oder neue eröffnen, je nach Einschätzung	Bleiben erhalten, wenn das Profil übernommen wird	Ihre können genutzt werden, bis neue entstehen
Einer anderen Agentur	Inserate liegen in der Regel im Profil der alten Agentur und werden nicht übertragen	Bleiben bei den alten Inseraten	Fotos der alten Agentur werden in der Regel nicht verwendet

Wenn Sie bisher selbst vermietet haben, gehören die Profile auf Booking.com oder Airbnb Ihnen. Die Agentur prüft, ob sich die Übernahme wegen der Bewertungen und der Historie lohnt oder ob es besser ist, mit einem neuen Inserat zu starten und das alte zu schließen.

Wenn Sie von einer anderen Agentur kommen, rechnen Sie damit, mit neuen Inseraten zu beginnen. Deshalb ist eine Parallelsaison, wo der Vertrag sie erlaubt, nützlich: Die alten Inserate mit ihren Bewertungen arbeiten weiter, bis die neuen Fuß gefasst haben.

Fragen Sie bei den Fotos, wer sie bezahlt. Gute Agenturen schicken auf eigene Kosten ihren Fotografen. Fragen Sie auch, was gilt, wenn die Zusammenarbeit kurz nach dem Start endet. Ist das Haus noch nicht bereit oder das Wetter schlecht, werden bis zum Shooting Ihre vorhandenen Fotos verwendet.

Was die neue Agentur übernimmt

Das hängt von der Vertragsart ab: Manche Agenturen bieten nur den Verkauf an, andere auch die Gästekommunikation, Wechseltage, Anmeldungen und Rechnungen. Verlangen Sie vor der Unterschrift eine Liste der Aufgaben Punkt für Punkt, damit Sie genau wissen, was ab dem ersten Tag nicht mehr Ihre Sorge ist. Was auf diese Liste gehört, finden Sie im Artikel Vor der Unterschrift bei einer Agentur: Was Sie vorher klären müssen.

Wenn Sie nicht in Kroatien leben

Für Eigentümer, die nicht in Kroatien leben, kann ein Agenturwechsel auch die steuerliche Lage verändern. Es ist nicht gleichgültig, ob die Agentur die Unterkunft im eigenen Namen verkauft oder nur in Ihrem Namen und für Ihre Rechnung vermittelt: Davon hängt ab, wer dem Gast die Rechnung ausstellt und wer mehrwertsteuerpflichtig ist. Dieselbe Prüfung gilt auch für eine Parallelsaison, denn die Vertragsart kann bestimmen, welches Steuermodell zur Verfügung steht.

Die Modelle erklären wir im Leitfaden für Nichtansässige und im Artikel über die Mehrwertsteuer für ausländische Vermieter. Beim Agenturwechsel ist das die erste Frage, die Sie stellen sollten.

Kurze Reihenfolge

1. Sprechen Sie mit Ihrer jetzigen Agentur und lassen Sie sich Zahlen zeigen.
2. Lesen Sie den Vertrag: Kündigungsfrist, Exklusivität und bestätigte Buchungen.
3. Sprechen Sie mit der neuen Agentur, sobald die Saison endet, nicht erst im Frühjahr.
4. Vereinbaren Sie Besichtigung, Einnahmeschätzung und Fotoshooting, solange das Wetter noch gut ist.
5. Wenn der Vertrag es erlaubt und Sie unsicher sind, führen Sie die erste Saison parallel, mit gleichem Preis und gemeinsamem Kalender.

Wenn Sie noch überlegen, mit wem Sie zusammenarbeiten, lesen Sie unseren Vergleich Die 5 besten Optionen für Vermieter auf Krk.