An alle, die ohne Genehmigung vermieten: Ab dem 1. Mai 2027 wird es deutlich schwieriger. Unterkünfte ohne Registrierungsnummer dürfen dann nicht mehr auf Online-Plattformen angeboten werden, und die Kontrollen weiten sich auf Kleinanzeigenportale und Facebook-Gruppen aus. Die gute Nachricht: Der Ausweg ist näher und günstiger, als Sie denken.
Was es wirklich kostet, legal zu vermieten
Viele vermieten aus Gewohnheit ohne Genehmigung oder weil sie glauben, legal sei es zu teuer und zu kompliziert. Die Rechnung sieht anders aus. Die Pauschalsteuer hängt nicht davon ab, wie viel Sie verdienen, sondern nur von der Zahl der Betten. In der Stadt Krk beträgt sie derzeit 100 Euro pro Bett. Die Kurtaxe für 2027 liegt in der Stadt Krk bei 65 Euro pro Bett, in den übrigen Gemeinden der Insel bei 65 oder 68 Euro. Auch der Mitgliedsbeitrag zum Tourismusverband ist pauschal und beträgt 5,97 Euro pro Hauptbett.
Für ein Haus mit sechs Betten in der Stadt Krk sieht das so aus:
| Abgabe | Pro Jahr |
|---|---|
| Pauschalsteuer (100 € pro Bett) | 600,00 € |
| Kurtaxe für 2027 (65 € pro Bett) | 390,00 € |
| Mitgliedsbeitrag Tourismusverband (5,97 € pro Bett) | 35,82 € |
| Gesamt | 1.025,82 € |
Der Staat hat für 2027 eine höhere Mindest-Pauschalsteuer angekündigt: 150 Euro pro Bett in der ersten Gruppe. Gilt sie, würde dasselbe Haus rund 1.330 Euro im Jahr zahlen. In den anderen Gemeinden der Insel weichen die Beträge ab, liegen aber in derselben Größenordnung.
Vergleichen Sie das mit einem Bußgeld. Für Privatpersonen, die ohne Genehmigung Unterkunft anbieten, sind Bußgelder von 2.600 bis 10.000 Euro vorgesehen. Ein einziges Bußgeld frisst mehrere Jahre legaler Vermietung auf.
Noch wichtiger ist die andere Seite der Rechnung: Ein legales Haus verdient mehr. Ein schwarz vermietetes Haus lebt von Empfehlungen, Stammgästen und ein paar Wochen im Juli und August. Ein legales Haus wird auf allen Plattformen und über Agenturen verkauft, ist auch in der Vor- und Nachsaison belegt, und die Gäste finden es von selbst. Bei Häusern, die aus der Grauzone in die Legalität gewechselt sind, ist der Verdienst in der Regel doppelt bis dreimal so hoch. So gesehen sind tausend Euro im Jahr keine Kosten, sondern die lohnendste Investition in das Haus.
Alle Abgaben erklären wir ausführlich in unserem Beitrag über Steuern für private Vermieter auf Krk.
Nachbarn haben jetzt eine Anlaufstelle
Bisher führte eine Meldung über nicht registrierte Vermietung oft ins Leere. Das ändert sich. Nicht registrierte Unterkünfte werden künftig auch von kommunalen Ordnungsbeamten kontrolliert, mit denselben Befugnissen wie Tourismusinspektoren, und die von ihnen eingenommenen Bußgelder bleiben bei der Stadt oder Gemeinde. Die Kommunen erhalten damit sowohl die Befugnis als auch ein klares finanzielles Interesse an Kontrollen.
Auch der Rest des Systems nimmt Anzeigenportale und soziale Netzwerke ins Visier. Das Staatliche Inspektorat erhält die Möglichkeit, Kleinanzeigenportale und Gruppen in sozialen Netzwerken verdeckt zu überwachen. Schon jetzt wird strenger kontrolliert, allein in diesem Jahr wurde eine große Zahl von Objekten versiegelt.
Auf Krk weiß jeder, wessen Haus den ganzen Sommer voller Gäste ist, ohne dass ein Schild an der Wand hängt. Wer alle Abgaben zahlt, ärgert sich darüber schon lange. Jetzt gibt es endlich jemanden, dem man es sagen kann, und zwar in derselben Gemeinde.
| Verstoß | Vorgesehenes Bußgeld |
|---|---|
| Privatperson vermietet ohne Genehmigung | 2.600 bis 10.000 € |
| Vermieter ohne Registrierungsnummer oder ohne deren Angabe | 2.000 bis 6.600 € |
| Unternehmen oder Gewerbe wirbt für nicht registrierte Unterkunft | bis 6.000 € |
„Nur an Freunde“ und Verwandte
Der Eigentümer eines Ferienhauses darf dort mit seiner Familie wohnen und Freunde beherbergen, muss aber alle Personen, die im Haus übernachten, innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft in eVisitor anmelden und am letzten Tag abmelden. Für Freunde und entferntere Verwandte wird die Kurtaxe für jede Übernachtung gezahlt.
Auch das Gesetz zieht eine klare Grenze. Halten sich zwischen dem 15. Juni und dem 15. September mehr als 15 Personen im Ferienhaus auf, die nicht zur engeren Familie des Eigentümers gehören, gilt dies als gastgewerbliche Leistung. Das Ministerium sagt offen, dass die Regel über die Unterbringung von Verwandten und Freunden missbraucht wird, um Schwarzvermietung zu verschleiern, und das neue Gesetz verschärft sie deshalb weiter.
Bei Inspektoren zieht diese Geschichte ohnehin nicht mehr. Ein Haus, das den ganzen Sommer „Freunde“ beherbergt, die im Ort noch nie jemand gesehen hat, wird als Erstes kontrolliert.
Slowenen, Österreicher und andere ausländische Eigentümer
Manche ausländische Eigentümer vermieten seit Jahren ohne Genehmigung, über Bekannte und Anzeigen in ihrem Heimatland, meist weil sie das kroatische System für zu kompliziert halten. Für Bürger der EU, des EWR und der Schweiz ist der Weg derselbe wie für Einheimische: ein Kategorisierungsbescheid auf den eigenen Namen. Bürger aus Drittstaaten können diesen als Privatpersonen nicht mehr erhalten und brauchen ein anderes Modell, meist eine Firma.
Steuerlich ist es einfacher, als es scheint. Seit 2025 gibt es das Modell mit EX-Nummer: Wer die Voraussetzungen erfüllt und über eine kroatische Agentur arbeitet, muss sich in Kroatien nicht für die Mehrwertsteuer registrieren. Vermieter aus der EU, die ihre Leistung direkt an Gäste erbringen und weniger als 60.000 Euro Umsatz im Jahr haben, können die Einkommensteuer pauschal zahlen. Welches Modell für wen gilt, hängt von der Art des Verkaufs ab, alles dazu steht in unserem Leitfaden für Nichtansässige.
Für einige hundert Euro im Jahr kann ein ausländischer Eigentümer vollständig legal vermieten. Ohne das verliert er ab Mai 2027 die Plattformen und gerät mit Anzeigenportalen und Empfehlungen direkt ins Visier der Kontrollen.
Haus ohne Papiere: drei Situationen
| Situation | Was zu tun ist |
|---|---|
| Das Haus hat eine Nutzungsgenehmigung oder einen anderen Nachweis der Nutzbarkeit | Antrag auf Kategorisierung |
| Das Haus wurde vor dem 21. Juni 2011 ohne Genehmigung gebaut | Legalisierung (Bescheid über den Ist-Zustand), danach Kategorisierung |
| Das Haus wurde nach dem 21. Juni 2011 ohne Genehmigung gebaut | Legalisierung nicht möglich, Rat eines Architekten nötig |
| Sie vermieten mit einem vorläufigen Bescheid | Gültig bis Ende 2030, die Legalisierung muss aber abgeschlossen werden |
Für Häuser, die vor dem 21. Juni 2011 gebaut wurden, kann der Antrag auf Legalisierung seit diesem Jahr wieder jederzeit gestellt werden, allerdings nur mit vollständigen Unterlagen. Neue vorläufige Bescheide werden nicht mehr ausgestellt. Wer jetzt erst mit der Legalisierung beginnt, darf daher nicht legal vermieten, bis das Verfahren abgeschlossen ist.
Deshalb ist der Winter der richtige Zeitpunkt. Wer jetzt beginnt, hat realistische Chancen, mit geordneten Papieren in die Saison 2027 zu starten. Wer bis zum Frühjahr wartet, steht in derselben Schlange wie alle, die erst aufgewacht sind, als die Plattformen ihr Inserat entfernt haben.
Die Frist für die Registrierungsnummer und die Bußgelder sind nach dem endgültigen Entwurf des Gaststättengesetzes angegeben und können sich bis zur Verabschiedung noch ändern.
Redaktion Krk danas
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Sie haben ein Haus, aber keine Genehmigung?
Krk Adria / Visit Krk unterstützt Eigentümer auf Krk bei der Kategorisierung und übernimmt danach Gästeanmeldung, Rechnungen und Vermarktung. Ausländische Eigentümer können auch über das Modell mit EX-Nummer arbeiten, ohne sich in Kroatien für die Mehrwertsteuer registrieren zu müssen.
Zusammenarbeit mit Eigentümern auf KrkSie haben eine Frage zu diesem Thema? Schreiben Sie der Redaktion.
Quellen
tportal.hr, 12.11.2026: Glavina stellt das neue Gaststättengesetz vor
tportal.hr, 21.10.2026: Der Staat überwacht auch Anzeigen
financije.hr, 21.10.2026: Bußgelder nach dem endgültigen Gesetzentwurf
DubrovnikNet, 24.10.2026: Kommunale Ordnungsbeamte und Bußgelder
IUS-INFO: Unterbringung von Verwandten und Freunden
gov.hr: An- und Abmeldung von Gästen
RRIF: Besteuerung ausländischer Vermieter aus der EU
Amtsblatt 48/2026: Änderungen des Gesetzes über illegal errichtete Gebäude
