Die touristische Inspektion bei privaten Vermietern prüft am häufigsten, ob die Unterkunft legal registriert ist, ob die Gäste angemeldet sind, ob Rechnungen ausgestellt werden, ob eine Preisliste vorhanden ist, ob die blaue Tafel angebracht ist und ob das Objekt die Bedingungen aus dem Kategorisierungsbescheid erfüllt. Wir geben einen praktischen Überblick darüber, was vor der Saison vorbereitet werden sollte.

Wer überwacht eigentlich private Vermieter?

Bei privaten Unterkünften spielt die touristische Inspektion des Staatlichen Inspektoratsdie wichtigste Rolle. Sie überwacht die Bedingungen, unter denen gastgewerbliche Dienstleistungen erbracht werden, die An und Abmeldung von Touristen, die Kurtaxe sowie die nicht registrierte Erbringung von touristischen Dienstleistungen.

Das bedeutet, dass der Inspektor nicht nur „Unterlagen“ überprüft, sondern auch kontrollieren kann, was tatsächlich im Objekt passiert: ob die Werbung dem Bescheid entspricht, ob die Gäste angemeldet sind, ob eine Rechnung ausgestellt wurde, ob eine Preisliste vorhanden ist und ob das Apartment oder Ferienhaus die Voraussetzungen für die Kategorie erfüllt, die es hat.

Nach früheren Angaben des Staatlichen Inspektorats waren bei legalen Vermietern die häufigsten Unregelmäßigkeiten Nichtanmeldung von Gästen, fehlender Aushang über das Beschwerderecht des Gastes, Nichterteilung von Rechnungen und Bewerbung einer Objektart, für die kein Bescheid vorliegt. Das ist ein guter Hinweis darauf, wo Vermieter am häufigsten Fehler machen.

Zuerst wird die Legalität der Unterkunft überprüft

Die erste und wichtigste Sache ist der Kategorisierungsbescheid.

Ein privater Vermieter muss über einen gültigen Genehmigungsbescheid für die Erbringung von gastgewerblichen Dienstleistungen im Haushaltverfügen. In diesem Bescheid sind die Art des Objekts, die Kategorie, die Kapazität und die Adresse angegeben, an der die Dienstleistung erbracht werden darf.

Wenn Sie einen Kategorisierungsbescheid für ein Apartment haben, bewerben Sie kein Ferienhaus. Wenn Sie einen Bescheid für eine bestimmte Anzahl von Haupt und Zusatzbetten haben, bieten Sie keine höhere Kapazität als genehmigt an. Wenn Sie das Objekt geändert, eine Einheit hinzugefügt, die Kapazität erhöht oder die Bedingungen geändert haben, sollte dies nicht „nebenbei“ geregelt werden, sondern über die zuständige Behörde.

Das Gastgewerbegesetz erlaubt es dem Vermieter, nur die im Kategorisierungsbescheid festgelegte Art und Kategorie des Objekts zu bewerben, und dasselbe Gesetz schreibt auch die Pflicht zur Ausstellung von Rechnungen, zur Führung einer Gästeliste, zur Ausweisung der Preise und zur Möglichkeit eines schriftlichen Gästebeschwerdeverfahrens vor.

Die blaue Tafel muss gut sichtbar angebracht sein

Eines der einfachsten Dinge zur Überprüfung, das dennoch oft vergessen wird, ist die standardisierte Tafel, die bekannte blaue Tafel.

Sie muss an einer gut sichtbaren Stelle angebracht sein, am Eingang des Objekts oder in unmittelbarer Nähe, und sie muss dem Bescheid entsprechen. Wenn das Objekt als Ferienhaus kategorisiert ist, muss die Tafel dieser Art und Kategorie entsprechen. Wenn das Apartment drei Sterne hat, darf es nicht als vier Sterne beworben oder gekennzeichnet werden.

Das Ministerium für Tourismus und Sport gibt an, dass standardisierte Tafeln von natürlichen und juristischen Personen hergestellt werden dürfen, die dafür eine vorherige Genehmigung des Ministeriums haben, und verweist für Objekte im Haushalt auf die Verordnung über die Einstufung und Kategorisierung von Objekten, in denen gastgewerbliche Dienstleistungen im Haushalt erbracht werden.

Eine Preisliste muss in jeder Unterkunftseinheit vorhanden sein

In jedem Objekt muss klar ersichtlich sein, was angeboten wird und zu welchem Preis. Das ist nicht nur eine Formalität.

Die Preisliste muss grundlegende Angaben zum Vermieter und zum Objekt, die Art der Dienstleistung, den Preis, Zeiträume, falls sich der Preis je nach Saison unterscheidet, sowie die Information enthalten, ob die Kurtaxe im Preis enthalten ist. Das Gesetz schreibt ausdrücklich vor, dass der Vermieter die Preise der angebotenen Dienstleistungen ausweisen, angeben muss, dass die Kurtaxe im Preis enthalten ist, und sich an die angegebenen Preise halten muss.

Gute Praxis ist es, die Preisliste in einer Gästemappe zu führen oder sichtbar in der Einheit anzubringen. Sie muss nicht „schön“ sein, sondern klar, korrekt und mit den ausgestellten Rechnungen übereinstimmen.

Auf eine Sache muss besonders geachtet werden: der Preis auf der Rechnung muss im Verhältnis zur Preisliste nachvollziehbar sein. Ein Rabatt ist möglich, muss aber klar ausgewiesen werden.

Gäste müssen im eVisitor registriert werden

Das ist eine der wichtigsten Verpflichtungen.

Alle Personen, denen eine Übernachtungsleistung erbracht wird, müssen innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft im System eVisitor angemeldet und innerhalb von 24 Stunden nach Abreise abgemeldet werden. Dies gilt für juristische Personen, Gewerbetreibende, private Vermieter und alle, die Beherbergungsleistungen im Haushalt anbieten.

In der Praxis ersetzt eVisitor heute das klassische Gästebuch. Die Verordnung über die Führung des Gästebuchs und der Gästeliste erlaubt eine elektronische Führung, und seit der Einführung von eVisitor gilt die im System für den Vermieter geführte Touristenliste als offizielle Gästeliste.

Deshalb sollte ein Vermieter nicht darauf vertrauen, dass er „später anmeldet, wenn er Zeit hat“. Wenn ein Gast im Objekt übernachtet, muss die Anmeldung rechtzeitig erfolgen.

Für jede erbrachte Dienstleistung muss eine Rechnung ausgestellt werden

Der Vermieter muss dem Gast für jede erbrachte Dienstleistung eine lesbare und korrekte Rechnung ausstellen, es sei denn, die Rechnung für diese Dienstleistung wird von einer Tourismusagentur ausgestellt. Die Rechnung muss Art, Menge und Preis der erbrachten Leistung sowie einen gegebenenfalls gewährten Rabatt enthalten.

Die Rechnung kann handschriftlich erstellt, in einem Computerprogramm ausgestellt oder dem Gast elektronisch übermittelt werden. Wichtig ist, dass sie vorhanden ist, korrekt ist und dass der Vermieter sie bei Bedarf vorlegen kann.

Bei klassischen privaten Vermietern im Pauschalsystem, die ihre Steuern als natürliche Personen auf Grundlage eines Bescheids der Steuerverwaltung zahlen, werden Rechnungen in der Regel nicht wie bei Gewerben oder Unternehmen fiskalisiert. Wenn Sie jedoch über ein Gewerbe oder ein Unternehmen vermieten, Geschäftsbücher führen oder einen anderen steuerlichen Status haben, können die Regeln anders sein, insbesondere nach neuen Vorschriften zur Fiskalisierung und zu elektronischen Rechnungen. Fachportale unterscheiden daher klar zwischen pauschal besteuerten privaten Vermietern, Gewerben, Unternehmen und jenen, die Geschäftsbücher führen.

Die Aufzeichnung des Umsatzes ist nicht dasselbe wie „irgendein Notizbuch“

Private Vermieter, die pauschal besteuert werden, führen keine klassischen Geschäftsbücher wie Gewerbe oder Unternehmen, sondern führen eine Aufzeichnung des Umsatzes, Formular EP.

In sie werden die ausgestellten Rechnungen eingetragen, in der Regel chronologisch nach dem Ausstellungsdatum. Das bedeutet, dass es nicht ausreicht, Rechnungen nur in E Mails oder Ordnern verstreut zu haben. Es muss eine ordentliche Aufzeichnung des Umsatzes geführt werden.

Die Aufzeichnung des Umsatzes kann elektronisch geführt werden, über eine Anwendung oder eine Tabelle, muss jedoch ordentlich und zugänglich sein. Spezialisierte steuerliche Quellen geben an, dass pauschal besteuerte Vermieter keine Geschäftsbücher führen außer der Aufzeichnung des Umsatzes, und diese wird auf Grundlage der ausgestellten Rechnungen geführt.

Hinweis auf das schriftliche Beschwerderecht des Gastes muss angebracht sein

Das ist eine der Dinge, bei denen Vermieter häufig Fehler machen, obwohl sie sehr leicht zu lösen ist.

Dem Gast muss ermöglicht werden, eine schriftliche Beschwerde im Objekt, per Post, Fax oder E Mail einzureichen. Im Objekt muss gut sichtbar ein Hinweis auf die Art der Einreichung der Beschwerde angebracht sein. Der Vermieter muss den Eingang der Beschwerde bestätigen und innerhalb von 15 Tagen schriftlich antworten. Eine Aufzeichnung der Beschwerden muss geführt und ein Jahr ab Eingang aufbewahrt werden.

Das bedeutet nicht, dass Sie ein altes „Beschwerdebuch“ wie früher haben müssen. Es genügt, einen klaren Hinweis mit den Angaben zur Beschwerde und eine ordentliche Aufzeichnung zu haben, falls es zu einer Beschwerde kommt.

In der Praxis ist es am besten, in der Gästemappe einen kurzen Hinweis zu haben:

Eine schriftliche Beschwerde kann persönlich im Objekt, per Post an die Adresse des Vermieters oder per E Mail an die angegebene E Mail Adresse eingereicht werden. Wir werden innerhalb von 15 Tagen nach Eingang auf die Beschwerde antworten.

Was muss im Objekt vorhanden sein

Neben den Unterlagen kann die Inspektion auch den Zustand des Objekts selbst überprüfen.

Die Verordnung schreibt vor, dass das Objekt Sicherheit und Funktionalität gewährleisten muss, dass Umgebung und äußeres Erscheinungsbild gepflegt sein müssen und dass Ausstattung und Geräte nicht abgenutzt oder beschädigt sein dürfen und funktionsfähig sein müssen. Wäsche, Geschirr und alles, was direkt mit dem Gast in Kontakt kommt, müssen vor Staub und Verunreinigung geschützt sein, es muss Erste Hilfe für ein oder mehrere Objekte vorhanden sein und Abfall muss regelmäßig entfernt werden.

Das bedeutet, dass nicht nur geprüft wird, ob „ein Bett vorhanden ist“. Es wird auch geprüft, ob der Gast den Raum sicher und normal nutzen kann.

In der Praxis prüfen Sie:

• funktioniert die Klimaanlage oder Heizung, wenn vorgeschrieben und beworben
• gibt es warmes und kaltes Wasser
• sind die Geräte funktionsfähig
• ist das Badezimmer sauber und funktional
• sind Handtücher, Bettwäsche und Geschirr sauber und richtig gelagert
• gibt es eine grundlegende Erste Hilfe
• ist die Abfallentsorgung klar und ordentlich geregelt

Die Verordnung schreibt auch grundlegende Installationsbedingungen vor: fließendes kaltes und warmes Wasser, elektrische Energie, Beleuchtung, Heizung von mindestens 20 °C in den Räumen, in denen sich Gäste aufhalten, außer bei Objekten, die nur im Sommer betrieben werden, natürliche oder künstliche Belüftung sowie eine feste oder mobile Telefonverbindung.

Was sollte in der Gästemappe enthalten sein

Einige Dinge sind verpflichtend, andere nicht, aber es ist sinnvoll, sie zu haben, da sie Probleme mit Gästen reduzieren und eine mögliche Kontrolle erleichtern.

In der Gästemappe ist es gut zu haben:

• Preisliste
• Hinweis zum schriftlichen Beschwerderecht
• Hausordnung
• grundlegende Anleitungen zur Nutzung der Ausstattung
• Kontaktdaten des Vermieters
• Anweisungen zur Mülltrennung
• WLAN Daten
• Notrufnummern

Die Hausordnung für private Vermieter ist nicht immer formell verpflichtend wie bei gewerblichen Anbietern, aber sie ist sehr nützlich. Spezialisierte Portale geben an, dass sie für private Vermieter nicht gesetzlich vorgeschrieben ist wie für Gewerbe oder Unternehmen, aber empfohlen wird, da sie klare Regeln zu Verhalten, Lärm, Besuchern, Parken und Nutzung der Ausstattung festlegt.

Was kann online geführt werden

Vieles muss heute nicht mehr als Papier in einer Schublade aufbewahrt werden.

Online oder elektronisch können Sie haben:

• eVisitor Meldungen der Gäste
• Gästeliste über eVisitor
• Rechnungen als PDF oder in einer App
• Aufzeichnung des Umsatzes
• Beschwerderegister
• Nachweise über die Zahlung der Kurtaxe
• Kommunikation mit Gästen und Agenturen

Aber es gibt einen Unterschied zwischen „ich habe es online“ und „ich weiß nicht, wo es ist“. Bei einer Kontrolle müssen Sie das Dokument schnell vorzeigen oder senden können.

Am einfachsten ist es, pro Jahr einen digitalen Ordner zu haben, zum Beispiel:

Vermietung 2026 / Rechnungen / eVisitor / EP / Beschwerden / Bescheid / Kurtaxe

Kurtaxe und finanzielle Verpflichtungen

Die touristische Inspektion überwacht auch Fragen im Zusammenhang mit der Kurtaxe. Das Staatliche Inspektorat gibt an, dass die touristische Inspektion die Berechnung, Einhebung und Zahlung der Kurtaxe kontrolliert.

Private Vermieter, die die Kurtaxe pauschal zahlen, entrichten sie in der Regel einmalig bis zum 31. Juli oder in drei Raten: die erste bis zum 31. Juli, die zweite bis zum 31. August und die dritte bis zum 30. September. Die Zahlungsanweisungen sind im eVisitor verfügbar.

Auch wenn steuerliche Verpflichtungen nicht immer im selben Verfahren überprüft werden, ist es sinnvoll, die Zahlungsbestätigungen für die Pauschalsteuer, die Kurtaxe und die Tourismusabgabe ordentlich aufzubewahren.

Wenn Sie über eine Agentur vermieten

Wenn ein Vermieter mit einer Tourismusagentur arbeitet, ist es wichtig zu wissen, wer was macht.

Das Gesetz erlaubt, dass die Tourismusagentur die Rechnung an den Gast ausstellt und die Gästeliste für den Vermieter führt, aber das muss in der Praxis und in der Dokumentation klar geregelt sein.

Das bedeutet nicht, dass der Vermieter nichts wissen muss. Wenn die Agentur bestimmte Aufgaben übernimmt, muss der Vermieter wissen, wo sich die Rechnungen befinden, wie die Gäste angemeldet sind und wer für welche Verpflichtung verantwortlich ist.

Die schlechteste Option ist die Annahme: „Ich dachte, das macht die Agentur.“

Häufigste Fehler von Vermietern

Aus der Praxis und laut Daten des Staatlichen Inspektorats sind die häufigsten Fehler keine ungewöhnlichen, sondern grundlegende Dinge:

• Gast nicht im eVisitor angemeldet
• keine Rechnung ausgestellt
• kein Hinweis auf das schriftliche Beschwerderecht
• Preisliste nicht ausgehängt oder nicht mit der Rechnung abgestimmt
• blaue Tafel fehlt
• es wird eine Kategorie oder Objektart beworben, die nicht im Bescheid steht
• die angegebene Kapazität entspricht nicht dem Bescheid
• das Objekt erfüllt nicht die Bedingungen der Kategorisierung

Die gute Nachricht ist, dass sich die meisten dieser Punkte vor der Saison an einem Tag erledigen lassen.

Die schlechte Nachricht ist, dass sie oft erst erledigt werden, wenn jemand an die Tür klopft.

Schnelle Checkliste vor der Saison

Vor Beginn der Saison prüfen Sie, ob Sie haben:

• gültigen Kategorisierungsbescheid
• blaue Tafel gut sichtbar angebracht
• Preisliste in jeder Unterkunftseinheit
• Hinweis zum schriftlichen Beschwerderecht
• Art der Führung der Beschwerdeaufzeichnungen
• Zugang zu eVisitor
• ordnungsgemäß ausgestellte Rechnungen
• Aufzeichnung des Umsatzes
• grundlegende Erste Hilfe
• funktionsfähige Geräte und Ausstattung
• sauberes und funktionales Objekt
• Anzeige im Einklang mit dem Bescheid

Wenn Sie Frühstück, Getränke, Catering oder zusätzliche Dienstleistungen anbieten, prüfen Sie auch die zusätzlichen Anforderungen, da es sich dann nicht mehr nur um eine „schlüsselfertige“ Vermietung handelt.

FAQ – Häufig gestellte Fragen

Kann ein Gast ein oder zwei Tage später angemeldet werden?

Das sollte nicht erfolgen. Gäste müssen innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft im eVisitor angemeldet und innerhalb von 24 Stunden nach Abreise abgemeldet werden.

Muss die Preisliste bestätigt werden?

Die Preisliste wird nicht mehr wie früher bestätigt, muss aber ausgehängt, klar sein und eingehalten werden.

Muss eine Rechnung ausgestellt werden, wenn über Booking oder eine Agentur bezahlt wird?

Ja, die Leistung muss durch eine Rechnung abgedeckt sein. Wenn die Rechnung von einer Agentur ausgestellt wird, ist das anders geregelt, aber der Vermieter muss dies wissen und dokumentieren. Das Gesetz verlangt ausdrücklich die Ausstellung von Rechnungen, außer wenn diese durch eine Agentur erfolgt.

Ist eVisitor ausreichend als Gästeliste?

Ja, eVisitor gilt in der Praxis als elektronische Gästeliste. Die Vorschriften erlauben dies ausdrücklich.

Muss ein Beschwerdebuch vorhanden sein?

Nicht im alten Sinn, aber eine schriftliche Beschwerdemöglichkeit, ein Hinweis darauf und eine Aufzeichnung für ein Jahr sind erforderlich. Eine Antwort muss innerhalb von 15 Tagen erfolgen.

Muss Erste Hilfe in jedem Apartment vorhanden sein?

Es müssen Mittel zur Ersten Hilfe für ein oder mehrere Objekte vorhanden sein. Sie müssen verfügbar sein, idealerweise an einem bekannten Ort.

Kann alles digital geführt werden?

Ein Großteil kann digital geführt werden, aber Preisliste und Beschwerdehinweis müssen im Objekt sichtbar sein.

Was wenn das Objekt nicht mehr dem ursprünglichen Zustand entspricht?

Dann besteht ein Problem. Das Objekt muss dauerhaft die Anforderungen erfüllen. Bei Änderungen ist eine Anpassung oder ein neues Verfahren erforderlich.

Fazit

Die touristische Inspektion ist kein Problem, wenn die Unterlagen ordentlich sind, die Gäste angemeldet wurden, Rechnungen ausgestellt sind und das Objekt tatsächlich dem entspricht, was im Kategorisierungsbescheid und in den Anzeigen angegeben ist.

Das größte Risiko für Vermieter sind nicht komplizierte Vorschriften, sondern grundlegende Dinge, die vergessen werden: Preisliste, Rechnung, eVisitor, Beschwerdehinweis und die blaue Tafel.

Wenn diese Dinge vor der Saison geregelt werden, wird eine Inspektionskontrolle deutlich weniger stressig.

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