Private Vermieter auf Krk zahlen nicht nur die Pauschalsteuer pro Bett. Hinzu kommen die Kurtaxe, der Mitgliedsbeitrag an den Tourismusverband, eine mögliche Immobiliensteuer, Rechnungen, Umsatzaufzeichnungen und eine besondere Mehrwertsteuerpflicht bei der Nutzung ausländischer Plattformen.

Dies ist kein Leitfaden für Nichtansässige, Unternehmen oder jene, die die Schwelle überschritten haben.

Dieser Text bezieht sich auf klassische private Vermieter, die in der Republik Kroatien ansässig sind und eine Ferienwohnung, ein Zimmer oder ein Ferienhaus im Haushalt auf Grundlage eines Genehmigungsbescheids vermieten.

Er gilt nicht für Nichtansässige. Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie auf Krk sind, aber nicht in Kroatien steuerlich ansässig sind, gelten für Sie besondere Regeln. Dieses Thema wird gesondert in der Rubrik behandelt: Nichtansässige.

Dieser Artikel behandelt auch keine Vermieter, die die Schwelle für den Eintritt in das Mehrwertsteuersystem überschritten haben, ebenso wenig wie jene, die über ein Unternehmen, ein Gewerbe oder ein anderes Geschäftsmodell vermieten. Das ist eine andere steuerliche Geschichte und verdient einen eigenen Text.

Također, ovdje ne ponavljamo sve ono što iznajmljivač mora imati spremno u objektu za turističku inspekciju. To smo već obradili u članku o turističkoj inspekciji kod iznajmljivača.

Das Thema ist hier einfach: was ein privater Vermieter zahlt und worauf er bei Steuern und Abgaben achten muss.

Die Pauschalsteuer ist nicht die einzige Verpflichtung

Viele Vermieter verstehen unter „Steuer“ nur die Pauschalsteuer pro Bett. Das ist falsch.

Ein privater Vermieter muss in der Regel auf mehrere verschiedene Verpflichtungen achten:

• Pauschaleinkommensteuer
• Kurtaxe
• Mitgliedsbeitrag an den Tourismusverband
• Immobiliensteuer, wenn für die konkrete Immobilie eine Verpflichtung besteht
• Mehrwertsteuer auf Provisionen ausländischer Plattformen oder ausländischer Agenturen, wenn solche Dienstleistungen genutzt werden
• Rechnungen und Umsatzaufzeichnungen

To nisu ista davanja. Ne plaćaju se na isti način, ne idu uvijek istom tijelu i nemaju iste rokove. Zato nastaje zbrka. Netko plati paušalni porez i misli da je time riješio sve. Nije.

Pauschaleinkommensteuer: Sie wird nach der genehmigten Kapazität gezahlt

Die meisten privaten Vermieter zahlen eine pauschale Einkommensteuer. Das bedeutet, dass die Steuer nicht nach dem tatsächlichen Einkommen berechnet wird, sondern nach der genehmigten Kapazität und dem Betrag, der für das Gebiet gilt, in dem sich das Objekt befindet. In der Praxis zahlt der Vermieter nicht weniger Steuer, wenn er eine schwächere Saison hatte, und auch nicht mehr, nur weil er eine bessere Saison hatte, solange er im Pauschalsystem bleibt.

Die Steuer wird durch einen Bescheid der Steuerverwaltung festgelegt, und der Betrag hängt von der Entscheidung der Stadt oder Gemeinde ab. Für Vermieter auf der Insel Krk bedeutet das, dass sie die Entscheidung jener lokalen Selbstverwaltungseinheit prüfen müssen, in der sich das Objekt befindet: Stadt Krk, Baška, Dobrinj, Malinska-Dubašnica, Omišalj, Punat oder Vrbnik.

Es reicht nicht aus, einen allgemeinen Text im Internet zu lesen und daraus zu schließen, dass dasselbe für alle gilt. Die Entscheidungen werden lokal getroffen, innerhalb des vom Staat vorgeschriebenen Rahmens.

Die Pauschalsteuer ist die grundlegende steuerliche Verpflichtung eines privaten Vermieters, aber sie ist nicht die einzige. Genau hier machen viele den ersten Fehler.

Die Kurtaxe ist nicht dasselbe wie die Pauschalsteuer

Die Kurtaxe, die viele noch immer Aufenthaltsgebühr nennen, ist eine eigene Verpflichtung. Bei privaten Vermietern im Haushalt wird sie meistens pauschal bezahlt, nach der Anzahl der Betten, sowohl Hauptbetten als auch Zusatzbetten. Das ist wichtig: Die Kurtaxe ist nicht die pauschale Einkommensteuer. Die pauschale Einkommensteuer läuft über das Steuersystem. Die Kurtaxe ist mit dem Tourismussystem verbunden und wird nach den Regeln des Gesetzes über die Kurtaxe bezahlt.

Može se platiti jednokratno do 31. srpnja ili u tri obroka:

• die erste Rate bis zum 31. Juli
• zweite Rate bis zum 31. August
• dritte Rate bis zum 30. September

Zahlungsanweisungen werden in der Regel über eVisitor heruntergeladen.

Bei privaten Vermietern im Haushalt wird die Kurtaxe dem Gast auf der Rechnung für die Übernachtung nicht gesondert ausgewiesen. Sie ist eine Verpflichtung des Vermieters und sollte nicht mit der Rechnung verwechselt werden, die dem Gast ausgestellt wird.

Kurtaxe für 2026 auf der Insel Krk

Laut der Tabelle der Gespanschaft für 2026 sehen die jährlichen Pauschalbeträge der Kurtaxe für die Inselgemeinden wie folgt aus:

Stadt/Gemeinde auf der Insel Krk	Unterkunft im Haushalt, pro Bett	Unterkunft auf einem landwirtschaftlichen Familienbetrieb, pro Bett	Campingplatz, Camping-Rastplatz oder Robinson-Unterkunft im Haushalt, pro Unterkunftseinheit
Krk	60,00 €	40,00 €	90,00 €
Baška	63,00 €	40,00 €	85,00 €
Dobrinj	62,00 €	40,00 €	85,00 €
Malinska-Dubašnica	60,00 €	40,00 €	80,00 €
Omišalj	65,00 €	40,00 €	85,00 €
Punat	60,00 €	45,00 €	120,00 €
Vrbnik	60,00 €	40,00 €	85,00 €

Das ist keine Einkommensteuer. Das ist die Kurtaxe. Deshalb darf ein Vermieter, der zum Beispiel einen Betrag von 60 oder 65 Euro pro Bett sieht, nicht daraus schließen, dass dies seine gesamte Steuer ist. Es ist nur eine der Verpflichtungen.

Tourismusbeitrag: ein weiterer Punkt, der oft vergessen wird

Neben der Pauschalsteuer und der Kurtaxe gibt es auch den Mitgliedsbeitrag an den Tourismusverband. Natürliche Personen, die gastgewerbliche Dienstleistungen im Haushalt erbringen, sind verpflichtet, Mitgliedsbeiträge an die Tourismusverbände zu zahlen.

Bei privaten Vermietern wird diese Verpflichtung über das Formular TZ-2 gemeldet, das für das Vorjahr eingereicht wird. Die Frist ist der 15. Januar des laufenden Jahres. Das bedeutet, dass ein Vermieter nicht alle Verpflichtungen mit dem Saisonende im September oder Oktober erledigt hat. Ein Teil der Verpflichtungen kommt zu Beginn des folgenden Jahres, wenn die Berechnung des Mitgliedsbeitrags ordnungsgemäß eingereicht werden muss.

Auch hier ist wichtig, wo sich die Immobilie befindet. Wenn jemand in Rijeka, Zagreb oder Slowenien lebt, aber eine Ferienwohnung in Baška, Punat oder Malinska vermietet, ist die Verpflichtung an den Ort gebunden, an dem sich das vermietete Objekt befindet.

Immobiliensteuer: Man sollte sie nicht mit der Vermietung verwechseln, aber auch nicht ignorieren

Seit 2025 wurde eine Immobiliensteuer eingeführt, die die bisherige Steuer auf Ferienhäuser ersetzt hat. Das ist nicht dasselbe wie die pauschale Einkommensteuer aus der Vermietung.

Die Pauschalsteuer wird gezahlt, weil Sie Einkünfte aus der touristischen Vermietung erzielen. Die Immobiliensteuer ist an die Immobilie selbst und ihren Status gebunden. In der Praxis sollten Eigentümer von Ferienwohnungen und Ferienhäusern auf Krk prüfen, ob diese Verpflichtung für ihre Immobilie gilt, insbesondere wenn es sich um ein Objekt handelt, das nicht dem dauerhaften Wohnen dient.

Die Höhe der Immobiliensteuer wird von der Stadt oder Gemeinde innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Spanne pro Quadratmeter Nutzfläche festgelegt. Dies ist ein Posten, den ein Teil der Vermieter nicht als Teil der „touristischen Verpflichtungen“ wahrnehmen wird, der aber bei den tatsächlichen Kosten von Eigentum und Vermietung durchaus Einfluss haben kann.

Rechnungen und Umsatzaufzeichnungen: kurz gefasst, weil dies nicht das Hauptthema dieses Artikels ist

Ein privater Vermieter muss Rechnungen ausstellen. Das gilt auch dann, wenn er nicht im Mehrwertsteuersystem ist.

Bei pauschal besteuerten Vermietern werden oft zwei Dinge verwechselt: die Ausstellung von Rechnungen und die Fiskalisierung. Eine Rechnung muss vorhanden sein. Die Tatsache, dass der Vermieter nicht im Mehrwertsteuersystem ist oder die Rechnung nicht fiskalisiert, bedeutet nicht, dass er keine Rechnung ausstellen muss.

Zusammen mit den Rechnungen wird auch eine Umsatzaufzeichnung geführt, also eine Aufzeichnung der ausgestellten Rechnungen. Den gesamten Teil zur Kontrolle wiederholen wir hier nicht, weil das ein eigenes Thema ist. Wichtig ist, dass Rechnungen und Aufzeichnungen dem tatsächlichen Umsatz folgen und nicht am Ende der Saison aus dem Gedächtnis zusammengestellt werden.

Wenn der Vermieter über eine Tourismusagentur arbeitet, sollte er genau prüfen, was im Vertrag steht. In manchen Modellen stellt die Agentur die Rechnung an den Gast aus, in anderen der Vermieter. Dasselbe gilt für die Daten, die für die Umsatzaufzeichnung benötigt werden.

Das bedeutet nicht, dass der Vermieter die Dokumentation ignorieren kann. Es bedeutet nur, dass er wissen muss, wer was macht und wo sich die Daten befinden. Der schlimmste Satz nach der Saison ist: „Ich dachte, das macht jemand anderes.“

Mehrwertsteuer auf Provisionen ausländischer Plattformen: eine Falle, die viele nicht sehen

Die größte Steuerfalle für kleine Vermieter ist oft nicht die Pauschalsteuer. Die Falle ist die Mehrwertsteuer auf Provisionen ausländischer Plattformen und ausländischer Agenturen. Viele Vermieter glauben, dass sie die Mehrwertsteuer nicht betrifft, weil sie nicht im Mehrwertsteuersystem sind. Das stimmt nicht immer. Wenn ein Vermieter selbst über eine ausländische Plattform oder eine ausländische Agentur arbeitet, die ihm eine Provision berechnet, kann die Verpflichtung entstehen, kroatische Mehrwertsteuer auf diese Dienstleistung zu berechnen.

Wichtig ist zu verstehen: Es geht nicht um die Mehrwertsteuer auf den gesamten Unterkunftspreis, den der Gast bezahlt hat. Es geht um die Mehrwertsteuer auf die Dienstleistung, die der Vermieter von der ausländischen Plattform oder ausländischen Agentur erhalten hat, zum Beispiel auf die Provision. Wenn eine Plattform aus dem Ausland dem Vermieter eine Provision berechnet, muss der Vermieter prüfen, ob er eine Mehrwertsteuer Identifikationsnummer benötigt und ob er kroatische Mehrwertsteuer auf diese Provision berechnen muss. Die Zuteilung einer Mehrwertsteuer Identifikationsnummer ist nicht dasselbe wie der Eintritt in das Mehrwertsteuersystem für die gesamte Geschäftstätigkeit.

Das ist der Teil, den viele überspringen, weil sie nur die Auszahlung auf dem Konto sehen. Die Plattform zieht die Provision ab, das Geld kommt an, die Saison läuft weiter, und die Verpflichtung gegenüber der Steuerverwaltung bleibt unsichtbar. Deshalb ist es wichtig, zwei Situationen zu unterscheiden.

1. Wenn der Vermieter selbst über ausländische Plattformen arbeitet, muss er selbst auf die Mehrwertsteuer Identifikationsnummer, die Provisionen und die daraus möglicherweise entstehenden Formulare achten.
2. Wenn der Vermieter selbst über ausländische Plattformen oder ausländische Agenturen arbeitet, muss er auf die Mehrwertsteuer Identifikationsnummer und die Berechnung der Mehrwertsteuer auf die Provision achten. Wenn er jedoch mit einer inländischen Tourismusagentur arbeitet, die im eigenen Namen, aber für fremde Rechnung handelt, dann übernimmt die Agentur die Übertragung der Steuerschuld für Provisionen ausländischer Agenturen und Plattformen, sodass der Vermieter diesen Teil nicht selbst berechnen muss.

Das bedeutet nicht, dass der Vermieter nicht wissen muss, wie sein Geschäft organisiert ist. Es bedeutet nur, dass er mit der Agentur klar vereinbart haben muss, wer Rechnungen ausstellt, wer die Umsatzaufzeichnungen führt, wie die Provision berechnet wird und welche Verpflichtungen die Agentur operativ übernimmt.

Genau hier ist die Zusammenarbeit mit einer Agentur für viele private Vermieter sinnvoll. Es geht nicht nur darum, wer den Gast bringt, sondern auch darum, wer Reservierungen, Rechnungen, Provisionen und die steuerliche Administration übernimmt, die vielen nicht klar ist.

Die Schwelle für den Eintritt in das Mehrwertsteuersystem ist ein eigenes Thema

Für klassische private Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass es eine Schwelle gibt, ab der man nicht mehr wie ein kleiner pauschal besteuerter Vermieter handeln kann. Seit 2025 beträgt die Schwelle für den Eintritt in das Mehrwertsteuersystem 60.000 Euro.

Vermieter, die sich diesem Betrag nähern, mehrere Objekte haben, einen höheren Umsatz erzielen oder ein komplexeres Arbeitsmodell nutzen, sollten ihren Status rechtzeitig prüfen.

Dann sprechen wir nicht mehr nur darüber, „wie viel ich pro Bett bezahle“, sondern über eine völlig andere Art der Überwachung von Einnahmen, Verpflichtungen und steuerlicher Position.

Langfristige Vermietung außerhalb der Saison ist nicht durch die touristische Pauschale abgedeckt

Ein Teil der Eigentümer von Ferienwohnungen auf Krk vermietet im Sommer an Touristen und gibt denselben Raum im Winter langfristig an Arbeiter, Studenten oder eine Familie weiter. Das ist nicht dieselbe steuerliche Grundlage.

Die touristische Pauschale bedeutet nicht, dass damit automatisch auch die langfristige Vermietung abgedeckt ist. Wenn dieselbe Immobilie für die touristische Vermietung und für die langfristige Vermietung genutzt wird, sollten die steuerlichen Verpflichtungen auf beiden Grundlagen geprüft werden.

Das ist ein häufiger Fehler, weil der Eigentümer denkt: „Ich zahle bereits die Pauschale für die Ferienwohnung.“ Ja, aber diese Pauschale bezieht sich auf die touristische Vermietung im Haushalt. Die langfristige Vermietung hat eigene Regeln.

Die häufigsten Irrtümer privater Vermieter

Bei Steuern und Abgaben entsteht das Problem meistens nicht deshalb, weil jemand gar nichts bezahlt hat. Das Problem entsteht, weil er eine Sache bezahlt hat und dachte, damit sei alles abgedeckt.

Die häufigsten Irrtümer sind:

• die Pauschalsteuer und die Kurtaxe sind dasselbe
• der Mitgliedsbeitrag an den Tourismusverband muss nicht gemeldet werden, wenn die Saison schwach war
• eine Rechnung muss nicht ausgestellt werden, wenn der Vermieter nicht im Mehrwertsteuersystem ist
• die Mehrwertsteuer betrifft kleine Vermieter nicht
• die Provision einer ausländischen Plattform ist nur ein Kostenpunkt, ohne zusätzliche Verpflichtungen
• die Immobiliensteuer hat nichts mit Ferienwohnungen zu tun
• die Agentur erledigt automatisch alles, unabhängig vom Vertrag
• die Wintervermietung ist durch die touristische Pauschale abgedeckt

Einige dieser Fehler können jahrelang unbemerkt bleiben. Das bedeutet aber nicht, dass die Verpflichtung nicht besteht.

Fazit

Ein privater Vermieter auf Krk darf nicht nur auf die Pauschalsteuer pro Bett schauen. Das ist nur ein Teil des Gesamtbildes.

Hinzu kommen die Kurtaxe, der Mitgliedsbeitrag an den Tourismusverband, eine mögliche Immobiliensteuer, Rechnungen, Umsatzaufzeichnungen, Mehrwertsteuer auf Provisionen ausländischer Plattformen und besondere Regeln, wenn derselbe Raum auch langfristig vermietet wird.

Für kleine Vermieter muss all das nicht kompliziert sein, wenn es regelmäßig geführt wird. Das Problem entsteht, wenn Verpflichtungen vermischt, aufgeschoben oder erst nach der Saison erledigt werden.

Tourismus auf Krk ist keine Nebentätigkeit mehr wie früher. Die Preise sind höher, die Kontrollen ernster, die Plattformen komplexer, und steuerliche Verpflichtungen sind nichts mehr, was man „ungefähr“ erledigen kann. Wer vermietet, muss wissen, was er zahlt, wem er zahlt und warum er zahlt. Denn der teuerste Fehler ist oft nicht die Steuer selbst, sondern die Überzeugung, dass alles erledigt ist, nur weil die Pauschalsteuer pro Bett bezahlt wurde.