Wer ist Nichtansässiger?
Ein Nichtansässiger ist eine Person, die keinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Kroatien hat, aber Eigentümer einer Immobilie in Kroatien ist oder Einkünfte aus deren Vermietung erzielt.
In der Praxis sind das meistens ausländische Eigentümer von Häusern, Villen und Ferienwohnungen auf Krk, die in Deutschland, Österreich, Slowenien, Italien, Tschechien, der Slowakei, Ungarn oder anderen Ländern leben und die Immobilie für den Urlaub und/oder die touristische Vermietung nutzen.
Wichtig ist zu wissen, dass sich die Regeln unterscheiden, je nachdem, ob der Eigentümer Staatsangehöriger eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, des Europäischen Wirtschaftsraums oder der Schweiz ist, oder aus einem Drittstaat kommt. Dieser Unterschied kann besonders bei der Kategorisierung der Unterkunft und bei der Wahl des rechtlichen Vermietungsmodells wichtig sein.
Kategorisierung von Unterkünften für Nichtansässige
Die Kategorisierung ist der erste entscheidende Schritt für die legale Vermietung von Unterkünften. Ohne Kategorisierungsbescheid können Sie keine touristischen Unterkunftsdienstleistungen legal erbringen, keine Gäste in eVisitor anmelden und das Objekt nicht als touristische Unterkunft bewerben.
Für Ferienhäuser und Ferienwohnungen auf Krk werden meistens folgende Unterlagen benötigt:
- Grundbuchauszug,
- Nachweis der Nutzbarkeit des Gebäudes, meistens die Nutzungsgenehmigung,
- Ausweisdokument des Eigentümers,
- OIB,
- grafische Darstellung der Räume mit Flächenangaben,
- Nachweis über die Zahlung der Verwaltungsgebühr,
- Zustimmungen der Miteigentümer, falls vorhanden,
- Zustimmung zur kurzfristigen Vermietung, wenn sich das Objekt in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Wohn und Geschäftsgebäude befindet,
- ein entsprechend ausgestattetes Objekt gemäß den vorgeschriebenen Bedingungen.
Den ausführlichen Leitfaden zu den Bedingungen, Formularen und dem Kategorisierungsverfahren lesen Sie hier:
Kategorisierung von Ferienhäusern und Apartments
.
Wichtiger Hinweis für Drittstaatsangehörige
Wichtig: Wenn Sie Staatsangehöriger eines Staates außerhalb der Europäischen Union, des Europäischen Wirtschaftsraums und der Schweiz sind, sollten Sie nicht automatisch davon ausgehen, dass Sie die Unterkunft auf Ihren eigenen Namen als natürliche Person im Haushalt kategorisieren können.
Nach den neuen Regeln können Drittstaatsangehörige Unterkünfte nicht mehr auf ihren eigenen Namen als klassische private Vermieter kategorisieren. In solchen Fällen ist es meistens notwendig, ein anderes rechtliches Modell zu prüfen, zum Beispiel die Tätigkeit über eine Gesellschaft oder einen anderen geeigneten Rechtsträger in Kroatien.
Das ist besonders wichtig vor dem Kauf, dem Bau oder einer Investition in eine Immobilie. Die Tatsache, dass jemand auf Krk ein Haus kaufen oder bauen kann, bedeutet nicht automatisch, dass er es auch auf seinen eigenen Namen für die touristische Vermietung kategorisieren kann.
Vor einer Investition sollten die Staatsangehörigkeit des Eigentümers, die Eigentümerstruktur, die Dokumentation des Objekts, die Möglichkeit der Kategorisierung und das günstigste rechtliche Modell für die zukünftige Vermietung geprüft werden.
Grundlegende Dokumentation: Grundbuchauszug und Nutzungsgenehmigung
Für Nichtansässige, die auf Krk eine Immobilie kaufen, bauen oder bereits besitzen, sind die zwei grundlegenden Dokumente der Grundbuchauszug und die Nutzungsgenehmigung, beziehungsweise ein anderer entsprechender Nachweis über die Nutzbarkeit des Gebäudes.
Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug zeigt, wer Eigentümer der Immobilie ist, ob es Miteigentümer, Belastungen oder andere Umstände gibt, die das Verfahren der Kategorisierung und Vermietung beeinflussen können.
Nutzungsgenehmigung
Die Nutzungsgenehmigung oder ein anderer Nachweis über die Nutzbarkeit bestätigt, dass das Gebäude genutzt werden darf. Wenn das Objekt keinen entsprechenden Nachweis über die Nutzbarkeit hat, kann das Kategorisierungsverfahren gestoppt werden, bis die Frage der Legalität des Objekts geklärt ist.
Arbeitsmodelle und Besteuerung für Nichtansässige
Das Steuermodell sollte vor Beginn der Werbung, der Annahme von Zahlungen und der Zusammenarbeit mit Agenturen oder Gästen geklärt werden. Bei Nichtansässigen ist es besonders wichtig zu wissen, wer die Rechnung ausstellt, wer die Leistung berechnet, wer die Mehrwertsteuer abrechnet und wer die steuerlichen Aufzeichnungen in Kroatien führt.
In der Praxis gibt es drei grundlegende Arbeitsmodelle. Jedes Modell hat seine eigenen Vorteile, Einschränkungen und administrativen Verpflichtungen, und die richtige Wahl hängt vom Land des Eigentümers, der Verkaufsart, dem erwarteten Umsatz, der Art des Objekts und davon ab, ob der Eigentümer selbstständig oder über eine kroatische Tourismusagentur arbeiten möchte.
Modell 1
Klassisches Modell, Steuerpflichtiger in Kroatien
In diesem Modell handelt der Nichtansässige als Steuerpflichtiger in Kroatien. Das bedeutet, dass er einen klaren steuerlichen Status haben, die vorgeschriebenen Aufzeichnungen führen, Rechnungen ausstellen, den Umsatz überwachen und steuerliche Verpflichtungen berechnen muss.
Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Nichtansässige verpflichtet sein, in das kroatische Mehrwertsteuersystem einzutreten. Dieses Modell ist administrativ am anspruchsvollsten, kann aber erforderlich sein, wenn der Eigentümer selbstständig arbeitet, direkt an Gäste vermietet, ausländische Plattformen nutzt oder kein Arbeitsmodell über eine kroatische Agentur verwendet.
Modell 2
Zusammenarbeit mit einer kroatischen Tourismusagentur
Das zweite Modell ist die Zusammenarbeit mit einer
kroatischen Tourismusagentur auf Krk
, die je nach vereinbartem Geschäftsmodell die Steuerschuld übernimmt und die Mehrwertsteuer anstelle des Nichtansässigen zahlt.
Für viele Nichtansässige ist dies die einfachste Lösung, weil Verkauf, Zahlung, Rechnungsausstellung und Steueradministration über ein kroatisches Unternehmen laufen. Dadurch verringert sich das Risiko falscher Berechnungen, unvollständiger Aufzeichnungen und unklarer steuerlicher Behandlung.
Modell 3
EX Nummer ab 1. Januar 2025
Ab dem 1. Januar 2025 ist auch ein Arbeitsmodell über eine EX Nummer möglich. Wenn der Nichtansässige die Voraussetzungen erfüllt und über eine kroatische Agentur arbeitet, muss er nicht in das Mehrwertsteuersystem in Kroatien eintreten.
Dieses Modell kann besonders für kleinere Vermieter interessant sein, die eine einfachere Arbeitsweise wünschen. Vor Beginn der Tätigkeit sollten jedoch die Voraussetzungen, das Land des Eigentümers, der erwartete Umsatz, der Steuerstatus im Heimatland und die Art des Verkaufs der Unterkunft geprüft werden.
Wie wählt man das richtige Modell?
Wenn ein Nichtansässiger die Unterkunft selbstständig verkaufen, Zahlungen entgegennehmen und direkt mit Gästen oder ausländischen Plattformen arbeiten möchte, kann das klassische Modell notwendig sein. Wenn er eine einfachere Arbeitsweise und weniger Administration möchte, ist die Zusammenarbeit mit einer kroatischen Tourismusagentur oft die sicherere Wahl. Wenn er ab 2025 die Voraussetzungen für eine EX Nummer erfüllt, ist es möglich, den Eintritt in das kroatische Mehrwertsteuersystem zu vermeiden. Dieses Modell sollte jedoch vor Beginn der Tätigkeit geprüft werden.
Der größte Fehler ist, mit Reservierungen zu beginnen, ohne ein klar definiertes Steuermodell zu haben. Bei Nichtansässigen dürfen steuerliche Verpflichtungen nicht nachträglich gelöst werden, weil die Art des Verkaufs und der Rechnungsausstellung von Anfang an das gesamte Geschäftssystem beeinflusst.
Sie sind nicht sicher, welches Modell für Sie gilt?
Senden Sie uns eine Anfrage und geben Sie das Land des Eigentümers, die Art des Objekts, den Standort auf Krk und die geplante Art der Vermietung an. Auf dieser Grundlage können wir Sie zu dem Modell führen, das für Ihre Situation am meisten Sinn ergibt.
Anfrage senden
Kurtaxe und eVisitor
Alle Vermieter müssen den Zugang zum eVisitor System geregelt haben und Gäste ordnungsgemäß anmelden. eVisitor wird für die An und Abmeldung von Gästen, die Erfassung des touristischen Verkehrs und die Berechnung der Kurtaxe verwendet.
Für Nichtansässige ist es besonders wichtig, im Voraus zu wissen, wer die Anmeldungen durchführt, wer Anreisen und Abreisen verfolgt, wer mit dem Tourismusverband kommuniziert und wer verantwortlich ist, wenn ein Problem entsteht.
In der Praxis wird bei Nichtansässigen meistens eine lokale Person, eine Agentur oder ein professioneller Dienstleister bevollmächtigt, den operativen Teil der Arbeit zu übernehmen.
Bank, Verwaltungs und Buchhaltungsanforderungen
Ein Nichtansässiger, der legal Unterkünfte auf Krk vermieten möchte, muss eine ordentliche administrative Struktur haben. Besonders wichtig ist, vor Beginn der Tätigkeit zu wissen, wer Zahlungen entgegennimmt, wer Rechnungen ausstellt, wer Aufzeichnungen führt und wer mit den Steuer und Tourismusbehörden kommuniziert.
Meistens müssen folgende Punkte geregelt werden:
- OIB,
- steuerlicher Status,
- Modell der Rechnungsausstellung,
- Bankkonto oder klar definierte Zahlungsweise,
- Vertrag mit der Agentur, wenn über eine Agentur gearbeitet wird,
- Zugang oder Vollmacht für eVisitor,
- Buchhaltung, wenn das Modell dies erfordert,
- Umsatzaufzeichnungen,
- Mitgliedsbeitrag an den Tourismusverband und andere Verpflichtungen, falls sie Anwendung finden.
Bei Nichtansässigen ist besonders wichtig, dass Zahlungen, Rechnungen und Verträge nicht informell geregelt werden. Wenn über eine Agentur gearbeitet wird, sollte der Vertrag den Verkaufspreis, die Provision, die Art der Rechnungsausstellung, die Zahlungsabwicklung und die Verpflichtungen jeder Partei klar definieren.
Verwaltung der Immobilie aus der Ferne
Für Nichtansässige ist die größte Herausforderung oft nicht nur die Steuer, sondern die tägliche Logistik. Das Objekt muss vor der Saison vorbereitet, während der Saison instand gehalten und nach jeder Abreise eines Gastes kontrolliert werden.
Dazu gehören:
- Reinigung,
- Waschen und Wechseln der Bettwäsche,
- Poolpflege,
- Gartenpflege,
- Kontrolle von Klimaanlagen, Boilern, Schlössern und Internet,
- Schlüsselübergabe oder Organisation des Self Check in,
- Kommunikation mit Gästen,
- Notfalleinsätze,
- Schadenskontrolle,
- regelmäßige Beschaffung von Verbrauchsmaterial,
- abschließende Kontrolle des Objekts nach der Saison.
Wenn der Eigentümer nicht auf Krk ist, muss er eine Person oder einen Dienstleister haben, der schnell reagieren kann. Der Gast erwartet sofort eine Lösung, unabhängig davon, ob sich der Eigentümer in Kroatien, Deutschland, Österreich, Slowenien oder einem anderen Land befindet.
Häufigste Fehler von Nichtansässigen
Kauf oder Bau ohne Prüfung der Kategorisierungsmöglichkeit
Eine Immobilie kann für den Tourismus bereit aussehen, aber wenn sie keine Nutzungsgenehmigung oder keinen anderen Nachweis über die Nutzbarkeit hat, kann die Kategorisierung ins Stocken geraten.
Die Annahme, dass alle ausländischen Eigentümer auf dieselbe Weise vermieten können
Es ist nicht dasselbe, ob der Eigentümer Staatsangehöriger der EU/des EWR oder eines Drittstaates ist. Bei Drittstaaten muss besonders geprüft werden, ob die Unterkunft überhaupt auf den Namen einer natürlichen Person kategorisiert werden kann.
Falsches Steuermodell
Nichtansässige beginnen oft zuerst mit der Werbung und prüfen erst später Mehrwertsteuer, EX Nummer, Agenturmodell oder Buchhaltung. Das kann unnötige steuerliche und administrative Probleme verursachen.
Unklare Absprachen mit einer Agentur oder Person vor Ort
Wenn nicht klar ist, wer Gäste anmeldet, wer Rechnungen ausstellt, wer Zahlungen entgegennimmt, wer das Objekt wartet und wer auf Störungen reagiert, entsteht das Problem bereits bei der ersten anspruchsvolleren Situation.
Schlechte Vorbereitung des Objekts
Eine gute Lage reicht nicht aus. Das Objekt muss technisch bereit, sauber, funktional und gepflegt sein. Das gilt besonders für Villen, Pools und Ferienhäuser höheren Standards.
Empfehlungen für Nichtansässige
Wenn Sie Nichtansässiger sind und eine Immobilie auf Krk besitzen, ist das Wichtigste, das Vermietungssystem von Anfang an richtig aufzusetzen.
Die beste Lösung ist, eine zuverlässige Person,
eine Agentur für private Vermieter auf Krk
oder einen professionellen Dienstleister zu haben, der die Koordination aller wichtigen Dinge übernehmen kann:
- Prüfung der Dokumentation,
- Hilfe bei der Kategorisierung,
- Auswahl des Steuermodells,
- Kommunikation mit dem Buchhalter,
- Zusammenarbeit mit dem Tourismusverband,
- eVisitor,
- Reinigung,
- Instandhaltung,
- Kommunikation mit Gästen,
- Notfalleinsätze,
- Kontrolle des Objekts.
Für Eigentümer, die nicht auf Krk leben, ist eine solche Unterstützung kein zusätzlicher Luxus, sondern die Grundlage für eine sichere und langfristige Vermietung.
Benötigen Sie Hilfe bei der Vermietung als Nichtansässiger?
Wenn Sie Nichtansässiger sind und ein Haus, eine Villa oder eine Ferienwohnung auf Krk vermieten möchten, ist es wichtig, vor Beginn die Dokumentation, Kategorisierung, steuerlichen Verpflichtungen und Organisation der Arbeit vor Ort zu prüfen.
Weitere Informationen und eine Anfrage können Sie über die Kontaktseite senden.
Kontaktieren Sie uns
Häufig gestellte Fragen
Können Nichtansässige Unterkünfte auf Krk vermieten?
Ja, aber es hängt von der Staatsangehörigkeit, der Eigentümerstruktur, der Dokumentation des Objekts und dem Steuermodell ab. Staatsangehörige der EU/des EWR und der Schweiz haben eine andere Stellung als Drittstaatsangehörige.
Können Drittstaatsangehörige Unterkünfte auf ihren eigenen Namen kategorisieren?
Nach den neuen Regeln können Drittstaatsangehörige Unterkünfte nicht mehr auf ihren eigenen Namen als klassische private Vermieter kategorisieren. In der Regel sollte ein Unternehmen oder ein anderes geeignetes rechtliches Modell geprüft werden.
Was ist für die Kategorisierung am wichtigsten?
Am wichtigsten sind ein ordentlicher Grundbuchauszug und ein Nachweis über die Nutzbarkeit des Gebäudes, meistens die Nutzungsgenehmigung. Zusätzlich werden Formulare, Skizzen, Flächenangaben und weitere Dokumentation je nach Art des Objekts vorbereitet.
Muss ein Nichtansässiger in Kroatien Mehrwertsteuer zahlen?
Das hängt vom Arbeitsmodell ab. Möglich sind verschiedene Modelle: Eintritt in das kroatische Mehrwertsteuersystem, Zusammenarbeit mit einer kroatischen Tourismusagentur oder Nutzung einer EX Nummer, wenn die Bedingungen erfüllt sind.
Was ist eine EX Nummer?
Eine EX Nummer ist mit einem besonderen Arbeitsmodell für Nichtansässige ab dem 1. Januar 2025 verbunden. Wenn die Bedingungen erfüllt sind, kann ein Nichtansässiger arbeiten, ohne in das kroatische Mehrwertsteuersystem einzutreten, besonders wenn er über eine kroatische Agentur arbeitet.
Muss ein Nichtansässiger eVisitor nutzen?
Ja. Alle Gäste müssen über eVisitor an und abgemeldet werden. Ein Nichtansässiger kann eine lokale Person, Agentur oder einen professionellen Dienstleister bevollmächtigen, dies für ihn zu erledigen.
Ist es besser, selbstständig oder über eine Agentur zu arbeiten?
Für Nichtansässige ist es oft sicherer, über eine zuverlässige kroatische Agentur oder einen lokalen Partner zu arbeiten, besonders wenn der Eigentümer nicht auf Krk lebt und Gäste, Anmeldungen, Reinigung, Instandhaltung und Notfälle nicht täglich selbst lösen kann.
